——济语楼市 如果十年前说的话，北湖、唐冶、张马屯、雪山哪个是更好的板块？相信北湖的优势无可撼动。但在十年之后，北湖再面对其他板块，恐怕就没什么优势了。 北湖板块就在大明湖以北，人流相当密集，为什么在济南的发展中落后了呢？个人感觉有以下三点： 🌻1、北湖板块的规划有问题：北湖板块是济南容积率最高的一个区域，其他板块出让的土地，2.5-3是主流的容积率，有景观资源的可能再低一些，在北湖普遍是3.5，就以明湖樾为例，容积率居然高达3.9。这可能有整个板块人口密度大，容积率调高也是弥补拆迁成本的权宜之计的因素在，但后果就是整个板块的生活舒适度大打折扣。尤其在所有购房者更看重低密度产品的保值性的时候，高层的价值进一步下滑，也让板块的价值进一步下滑。 🌻2、北湖开发过程中“遇人不淑”：而在整个板块的开发过程中，本应作为“排头兵”的海尔也没起到应有的作用，给地方政府画了一张城市规划的大饼之后，不仅没有把自身的资源导入进来，甚至还把自己低价拿到的土地卖了，结盘的就是金地商置，可以说，海尔把地卖给金地，是北湖板块内开发商唯一一次实现利润的交易。海尔的虎头蛇尾，让整个板块在楼市最火爆的时期，没能抓住风口。 🌻3、城市的发展重心也在变化：北湖人口确实密集，但从人口流入的结构上来看，这部分人口是以商贸，服务业为主，一方面人口的流动性也更大，另外一方面，最近几年这部分分的收入水平也受到外界因素的很大影响。 如果北湖板块的发展能够达到预期，一方面主城区的旅游资源有了更好的外溢的出口，另一方面，北跨的战略也能有更好的承接。 种种外因和内因，整个北湖板块没能兑现应有的价值，其实是济南城市建设上很遗憾的一件事。 最后再落脚到房子，北湖的房子还能买吗？ 虽然都是大高层，但如果是工作距离不算远的话，倒真的可以考虑，毕竟整个板块生活配套还是相当丰富的，去往济南的各个板块也都方便。不过真要买的话，也完全可以再等等，说不定北湖的价格战，才刚刚开始。