本来连续写了几篇楼市新政的内容，都有些“审楼疲劳”了，没想到就在8月的最后一天，楼市政策再放出一个“王炸”：楼市降首付与降存量贷款利率。
那么，央行匆匆赶在楼市“金九银十”前夕，抛出这套“双降”政策到底对购房者有啥好处呢？
城市君借此，带着大家梳理和解读下。
8月31日，中国人民银行、国家金融监管管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。由于内容很多，而且许多文字晦涩难懂，需要花一番时间理解，但城市君还是将主要内容总结如下：
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，可向银行提出申请下调存量贷款利率。
首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
如果说之前“认房不认贷”政策主要惠及打算异地购房者，那么这次的政策算是对购房者的一次利好消息。
首先说下降存量房利率，简单说，就是贷款买房的个人或家庭，每年可以少支付相应的贷款利息了。
根据测算，这次降存量房利率，超过4000万户家庭可以享受到；如果按照平均降幅0.8%测算，贷款100万元，期限25年算，每年大约可以节省5000元利息。
但先别高兴太早，政策还有不少设限条件。
比如，享受此次降低存量房贷利率优惠仅限于首套房，二套暂时没戏。
换句话说，这就是个减轻购房者压力的福利政策，并非鼓励购房。
其次，通知还提到“首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这就让政策有些“隔靴搔痒”的感觉了。
“按现行规定执行”意思就是，你买房时的房贷款利率是多少，就是多少。
像北京、上海等城市，这个政策几乎可以当看不到。因为这些一线城市的首套房贷，早已是按房贷利率政策下限执行的。
全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。
如果你是2019年在北京买了首套房子，利率是5.1%（LPR+55BP），那么你以后最低就是LPR+55BP了，没法继续降低。
下面这张图是不分城市，不同年份的首套利率下限，大家可以对照着看看。
LPR=贷款基础利率，BP=抵押贷款基点
同时，新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
值得一提的是，有些城市的购房者如果感觉自己二套房符合利率下调条件，自己所在城市又正好执行“认房不认贷”政策，那么可以借此去咨询下，是不是可以借此申请降为首套利率。
与之前房贷利率政策同日出台，还有一份《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，主要内容是这两条：
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
根据此次政策，城市君解读：
从现在开始，所有城市的首套房首付一律降至20%。而之前除了部分三四线城市首付还维持在20%，广州、深圳、杭州等大城市首付均为30%；北京、上海首套房首付则为35%。
此外，从现在开始，所有二套房首付降至30%。之前，大部分城市的二套房利率基本在30%至70%之间。其中，苏州、杭州、郑州、沈阳等城市的首付比例是40%；而“北上广深”四个一线城市的二套房首付均超过70%，其中北京最高达到80%。
一句话总结就是，从现在开始，首套房首付下限不低于20%，二套房不低于30%。
这次政策除了降低首套房购买人群的购房门槛外，影响最大的是二套房改善人群，尤其是一线和强二线城市的购房者。
城市君综合这段时间政策来看，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上三部委“认房不认贷”。主要还是希望激活北上广深一线城市以及杭州、苏州、南京、武汉、成都等强二线城市的改善需求。
因为相比其他城市，上述地区购房者有着更为明显的改善性需求，但对于三、四线城市来说，由于房价和贷款利率调整远不及一、二线城市触动那么强，刺激性不大。
相比过去政策主要向首套房倾斜，现在对于二套房也给予了非常明确的支持，显然有助于促进首套和二套房利率成本的降低。
不过，这次政策有个耐人寻味的“自主确定”，也就是各大城市可以根据政策拥有灵活决定权。
这意味着，各地可以对照政策，按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
“自主确定”有点类似于此前央行关于“认房不认贷”表述中的“供城市自主选用”。
这其实也是政策真正想贯彻下去的一点，通过给各个城市“一城一策”的自主权，从而设计出更符合每座城市现实情况的政策细节。
其实无论是降低存量房利率，还是降低二套房首付，并不是啥稀奇事，一直有人在积极呼吁落实。
一方面，如今大家的主要生活压力都来自房贷；另一方面，各行业收入锐减的背景下，银行却赚得盘满钵满。
2022年全年，商业银行累计实现净利润2.3万亿元，同比增长5.4%。其中，六大国有行归母净利润总计1.35万亿元，同比增长5.97%。
这意味着在几乎所有行业都叫苦不迭时，银行的净利润早已超过万亿规模。
最重要的是，中国的房贷利率相比其他国家和地区，实在是过高。
中国内地呢，2019年国内商业银行5年以上的房贷基准利率是4.9%，可实际贷款中，购房者的利率往往都高于4.9%，甚至最高都超过了6%。
这意味着，如果按照100万贷款计算，30年贷款时间，当利率为6%的时候，利息总额约为115万；利率为5%时，利息总额约为93万，仅仅一个点，彼此就差了22万；如果降低至4%，利息总额就只有72万，又可以减少21万的利息。
要知道，还给银行的每一分钱都是老百姓辛辛苦苦挣来的，可贷款除了本金要还，因为利率的调整，还得多付出几十万，压力怎能不大？
从这点来看，银行确实应该让利于民。
况且，“央妈”也会及时出手，以下调存款利率的方式来平衡银行的“委屈”。
但最委屈的肯定还是老百姓。
对于大多数人来说，房贷始终是压在每个家庭的“巨石”。奶茶可以不喝，电影可以不看，但不还房贷，你试试？
如今到处都在提“刺激消费”，消费不就是花钱么，花钱怎么还需要“刺激“？无非就是老百姓兜里没钱了，实在买不动了。
而且疫情到来后，就业变得更为困难，收入也都在锐减，唯独房贷没有少一分，还得按月足额去还，大家的压力不是一般地大。
而且本质上，银行对存量房贷的让利，大部分来源于在银行有存款的居民的利息。
据悉，多家银行将于9月1日起，再度下调存款挂牌利率，这将是继今年6月初全国性商业银行下调存款挂牌利率后，时隔不到三个月的再度下调……
没办法，这是国家为了鼓励消费，希望将存进银行的钱驱赶一部分出来。
套用一句电影台词，“如今，地主家也没余粮了”。
同时，城市君在看完相应政策后，依然有些困惑：
比如，这次存量利率能降多少？银行与个人如何协商？购房者该如何向银行提出申请？每个城市“自主确定”的细则要什么时候可以出来？
这些都有待我们继续观察，城市君也会及时将最新政策解读分享出来。
