从置换来说，我们列举一个简单模型 A：老破小 B：老破大 C：改善 D：大平层 E：别墅 A→B→C→D→E那么A就是处于市场置换的最低一层 市面上很多V说老破小未来没有市场 理由是：老破小的市场未来将由保障性住房或者共有产权房所取代 简直是一派胡言，打开地图看一下保障性住宅和共有产权房都在地图的什么位置，这种垃圾地段根本不会对市中心的老破小形成竞争。 对于老破小市场的主要两个因素，1、人口流入数量，2、区域人口密度 1、人口流入，这个很好理解，上面就说了作为置换的最低一层，老破小购买对象就是外来人口。 2、区域人口密度，这个这么理解，人口密度越高的区域说明1没有空余土地来建造房子，2无论买卖还是租赁都有足够的人口支撑。 以上两个参数说明老破小市场只存在一二线城市主要城市，除此之外3456线不会有任何市场。 那么宁波老破小有没有市场 图1宁波人口密度 图2杭州人口密度 图3上海人口密度 统计到街道 从核心区来说宁波的人口密度数据跟杭州差距很大2000：11000 主要在于宁波三区面积太大城镇化率不够高，杭州上城、拱墅、滨江三区100%城镇化 到核心街道一级两者数据又拉近到18000：26000 图1下：市三区贝壳47000套成交数据 成交数据很有意思，可以自己理解一下，就不解读了 人口流入网上都能查到数据2023年宁波人口净流入7.9万 如果我们再做一组数据，宁波人口密度最高三个街道 白云、西门、东柳 白云952套中0-150万占375套占比39% 西门317套中0-150万占141套占比44% 东柳731套中0-150万占247套占比33% 这几个数值都高于三区0-150万占比的平均值 各类V每天都是鼓吹要买豪宅，产品迭代、老破小不保值，而真实的世界是0-300万占了70-80%交易量，0-150万的人群是完全被忽略的。