纵观全国高端40年商住，业主不是董事长就是明星，黄教主10年前17万/平送老婆的四季汇，10年过去了现在四季汇16万都卖不上。 什么原因买后不涨，二手卖不掉，下面一项项说： 1、商水民电问题，跟民水民电，一个月能差个几十块钱，一个月几十块对于几百上千万的物业是问题吗/ 2、不通燃气，那更不是问题，三相电热水器+高端电磁炉完全可以解决 3、40年年限也不是问题，根据之前温州土地到期做法是缴纳一笔很低的出让金续期。 4、学区不是一表生问题，学区在住宅里横向对比都是溢价存在，在如今出生率低下，学校扩招的大环境下三表生入学将成为常态。 前面说了这么多，就么40年和70年究竟区别在哪里，主要有3个方面： 1、交易税费，税费计算讲起来很复杂，我做了一个EXCEL函数计算，可以从图上看到税费占增值部分的24-50%，在住宅交易中有和没有5.6％营业税就能导致市场交易量相差10倍，何况商业大平层这种几乎接近增值部分一半的税率，使得商业大平层完全失去流动性（当然也可以通过避税，税务抵扣方式不但能免交还可以抵税，不细说） 2、杠杆率低，前面讲了交易税费，税费导致流动性低下，流动性低又影响价格涨幅，在市场上40年商住的涨幅远远低于70年住宅。杠杆率指的是贷款，住宅可以做到15%首付，而商住最低首付要50%，再加装修导致精装商住都是70%的首付。在过去20多年，在实际负利率下，房子是抗通胀的载体，按揭贷款才是负利率的套利，70%的首付是很吃亏的。而且而且商住无论按揭还是抵押利率都是高于住宅的。 3、价格、价格、价格，重要的因素要说三遍，前面2条只是次要因素，如果价格便宜也无关紧要，也是可以买入投资的，但是价格不便宜的话，就成为一个又贵、流动性又差的商品。 价格贵不贵怎么评判，我们先看宁波市场上40年商住都卖什么价，CITY CASA四万，云上420三万五， 甬江330三万、天玺240二万五。40年商住本质就是写字楼，因为写字楼不好卖，所以才改商住卖，写字楼卖什么价，新世界成交在1.3~1.4万左右。 我们看土拍，去年宁波银行二期拿的东部新城最核心的地块楼面价是3900/平，世纪东方这块地楼面价是10326，总建筑面积13.8万平住宅占30%商业占70%，这位置的住宅楼面价跟云和颂的24000比合理吧，商业+商铺折算下来就是4600/平。 现在加装修按照卖4万，正常来说商业就是住宅的38折，江盈府4.6万，38折1.7万,4600楼面价+装修卖17000，肯定不会亏钱，因为新世界才卖1.3-1.4万，卖4万那是呵呵。 商住关键是价格，住宅3-4折。