房子通过市场交易数据，在不同楼房参数下形成一个价格规律。 房子影响价格的参数很多，不同的参数汇集在一起形成一个总的价格。 把不同的参数一个个拆分开来，再在横向和纵向去对对比同类物业。 来估算这套房子是买贵了还是买便宜了 在不同的城市，因为购房群体喜好不同，参数的价差也不通 具体城市需要本地经验来参考 1、楼层 多层、小高层、高层在楼层价差上是不一样的 尤其是在1-3楼上，总层高越高，低楼层折价率越高 顶楼在与次顶楼是折价还是溢价，在不同物业，不同地区也不一样 越是景观盘、越是豪宅、越是顶复，三个越是每存在一个就多一分溢价 1楼80-85% 2楼85-90% 3楼93 4楼97 5楼100 6楼+0.6% 。。。。。。 。。。。。。 2、朝向 朝向主要塔楼和公寓，现在的板楼则是东首、西首、中间套 朝向价格因为人口老龄化和科技升级，价差变得越来越少 比如因老龄化，老人更喜欢在冬天下午晒太阳，那么朝西的价差就变小 朝向总结是： 景观大于朝向 科技改变朝向 南100%，东96%，西93%，北90% 3、层高 豪宅-3.3米 高档3.1米 普通2.9-3米 垃圾2.7米 层高是不可改变的物理参数 （每30公分差10%） 4、面宽 面宽意味着着采光 同样60平，1开间和2开间是存在价格差的 （每一个开间相差5%） 5、容积率 0.15顶级豪宅 0.25 独幢别墅 0.5 双拼别墅 1.0 屌丝别墅，洋房 1.8 小高层 2.5 高层 3以上超高层 （容积率差一倍，价格+25%） 6、地铁 地铁房指距离1.5公里以内， 步行不超过20分钟 地铁时代，非地铁房一律回避，别墅除外 市中心往郊区，每一站地铁，房价跌5% 以到地铁1.5公里范围里，每近0.5公里，房价+5% 每换乘一次=3站地铁折算 7、车位 车位=5平方房价 如果超过小区5平房价，属于溢价 车位土建成本=10万，郊区车位低于10万是因为车位是硬性规定，开发商亏钱卖而已。 8、楼龄 楼龄每一年折价1% 9、暗卫 暗卫折价是根据户型有多少个卫生间 只有1个卫生间，是暗卫，折价率高 95% 有2个卫生间，1明1暗，折价率间 97% 有3个卫生间，2明1暗，基本不折价 99% 10、不计产证赠送折算 带露台 带阁楼 带储藏间 带地下室 带花园 溢价是多少 按照换算产证面积0-100%之间都可以，没有具体行规，一房一价， 常规做法是3折进7折出 以上估价只作参考，具体可根据本地市场客群喜好来评估。