再看经济数据 2000年全国GDP 10万亿，到2023年126万亿；涨幅12.6倍。 M2从2000年13.46万亿到2023年292.27万亿；涨幅21.7倍。 不管M2数据有没有参水，中间有过4次修正，最早2001年M2才11万亿，现在2001年就改到了15.8万亿，我们就按统计局数据来算。 以收入法计算GDP=工资+利息+租金+利润+间接税和企业转移支付+折旧 虽然工资涨幅没有跑赢GDP，但20年也是翻了10倍。 40年翻100倍，1980年全国平均工资762，2020年全国规模以上企业就业人员年平均工资为79854元。 M2=GDP+CPI+X（主要指地产，也包括股票），名义GDP包括CPI，X=M2-GDP X可以理解货币超发的蓄水池，房价的通胀。 X这个值是多少，从2000年统计到2021年则是624%，因为22年和23年的M2超高速增长，GDP和房地产却没有承接，费雪方程式中MV = PT,这两年是V货币流速出现了问题。 给出结论 1、通胀≈全国房价涨幅，房价上涨是通胀造成的。 2、我们知道货币通胀每20年加一个0，实际利率 = (1 + 名义利率) ÷ (1 + ‌通货膨胀率) - 1，2000年到现在我们的真实利率就是负利率。 3、之前20年的买房诀窍就是，建仓一线城市，构建以房贷为中心的资产包组合，这样即能吃到以资金、人口、产业向一线城市聚集从而导致的房价上涨，又能吃到实际负利率下的货币贬值从而稀释负债。通俗点讲就是前20年买北上广深（建仓），贷款贷足（拉负债，通胀稀释负债）这样的赚得盆满钵满。