第一章 项目总论

1.1 项目开发建设单位

项目名称：环保科技创新产业园

建设单位：********投资集团有限公司

********投资集团有限公司代表宝安区政府对产业资源进行整合、投资、开发、运营的平台企业，是宝安区四大直管企业之一。 公司主要负责产业载体建设、金融服务、产业链服务和产业转移等业务。 经营范围包括：受托管理产业投资基金（不得从事证券投资活动；不得以公开方式募集资金开展投资活动；不得从事公开募集基金管理业务）；投资兴办实业（具体项目另行申报）；为创业企业提供管理服务。建筑工程；房地产开发（在合法取得土地使用权的范围内进行房地产开发）；物业管理。

1.2 项目可行性研究报告编制单位

主要编制单位：深圳市中金普华管理咨询有限公司

1.3 项目可行性研究报告编制原则与依据

1.3.1 编制原则

（1）整体统一原则

本报告的编制站在区域经济和产业发展角度，站在整体性、统一性全局角度，把握行业发展特点和趋势，分析和研究项目的定位、功能等，为项目顺利实施提供依据。

（2）产业导向原则

项目紧密结合所覆盖区域产业发展导向，结合市场需求，坚持自主创新，促进科技进步，积极构建产业集聚地，推动深圳以及宝安区未来产业发展。

（3）整体规划、分步实施原则

充分考虑项目价值最大化，对项目进行整体规划。同时，充分考虑项目投资风险回避、减少经营运作压力，项目采取分步实施、逐步开发的原则，实现稳定可持续发展。

（4）符合政府政策导向原则

项目符合国家产业发展和相关法律法规；符合深圳市以及宝安区经济与产业发展战略方向，以获得当地政府支持，为项目营造一个良好外部经营环境。

1.3.2 编制依据

《中国制造2025》；

《深圳市城市总体规划》；

《深圳市城市规划标准与准则》；

《深圳市人民政府关于印发未来产业发展政策的通知》；

《深圳市科技创新发展“十三五”规划》；

《深圳市宝安区国民经济和社会发展第十三五规划》；

《建筑设计防火规范》（GBJ1687）

《水污染防治行动计划》（2015年）

《深圳市治水提质行动计划(2015-2020年)》

《深圳市突出环境问题整改工作方案（2017-2020）》。

1.4 项目建设内容

1.4.1 项目选址

项目拟申请用地位于深圳市宝安区松岗江边社区犁头嘴区域，约5.61万平方米。

1.4.2 项目规模

本项目总用地面积为5.61万平方米，总建筑面积约22.44米，容积率为4，绿化覆盖率30%。

1.4.3 项目建设方案

项目建设主要包括两部分，计容总建筑面积22.44。

（1）普通工业用地

主要包括示范厂房、产业配套设施（创新性产业用房）和生活配套设施三部分，计容总建筑面积14.44万平方米。

（2）环境卫生设施用地

主要包括废水处理中心及相关配套设施两部分，计容总建筑面积为8万平方米。

1.4.4 项目建设期限

预计拿地后2年内建成投产。

1.5 项目投资估算及资金筹措

1.5.1 项目投资

根据初步估算，项目总投资额约达到241570.7万元。其中，土地成本大概为36316.6万元；根据建设规模，工程建设成本约152610.92万元，设备购买及其他投资约2.85亿元。

1.5.2 资金筹措方案

本项目总投资约为241571万元，其中30%资金为企业自筹，70%通过银行贷款等融资渠道、收入再投入等方式进行筹措。

1.6 项目经济效益状况

经测算，项目在20年经营期内，经营收入总计241.63亿元，其中物业出租收入总计17.265亿元，污水处理收入总计约为224.4亿元，实现财务净现值110401万元，内部收益率为12.6%，高于基准收益率（8%），动态投资回收期约为14.7年，项目在财务上具有一定的可行性。

1.7 项目研究结论

项目市场需求稳定，市场前景广阔，项目定位、方案设计成熟，从市场角度来看是可行的。

项目拟定选址、建设规模、建设方案、功能设计科学合理，符合深圳市关于项目规划设计的相关要求。项目管控方式、经营模式成熟，风险发生的可能性比较低，风险损失的威胁也比较小。

本项目符合深圳市以及宝安区产业发展导向，是深圳推动区域实现科技创新、产业结构转型升级的重要发展布局。

项目同时具有良好社会效益与经济效益，对于相关行业的发展以及交通、环境、就业、和谐社会的建设都有积极的作用。经论证，该项目是可行的。

第二章 项目建设背景及意义

2.1 项目建设背景

电镀是金属（或非金属）的表面处理工艺，是通过化学或电化学作用在金属（或非金属）制作表面形成另一种具有防腐、耐磨、表面装饰性的金属膜层，是金属生产行业的基础工艺之一，更是工业制造产业链必不可少的工序之一。环保科技创新产业园项目运营后主要服务园区的电镀与线路板生产企业。

2.1.1 中国工业发展进入4.0时代，全面推进制造强国战略

2015年5月，国务院正式印发了《中国制造2025》。《中国制造2025》，被称为中国版的“工业4.0”规划，是中国政府实施制造强国战略第一个十年的行动纲领，标志着中国全面推进实施制造强国战略。

《中国制造2025》提出，坚持“创新驱动、质量为先、绿色发展、结构优化、人才为本”的基本方针，坚持“市场主导、政府引导，立足当前、着眼长远，整体推进、重点突破，自主发展、开放合作”的基本原则，通过“三步走”实现制造强国的战略目标：第一步，到2025年迈入制造强国行列；第二步，到2035年我国制造业整体达到世界制造强国阵营中等水平；第三步，到新中国成立一百年时，我制造业大国地位更加巩固，综合实力进入世界制造强国前列。

围绕实现制造强国的战略目标，《中国制造2025》明确了9项战略任务和重点：一是提高国家制造业创新能力；二是推进信息化与工业化深度融合；三是强化工业基础能力；四是加强质量品牌建设；五是全面推行绿色制造；六是大力推动重点领域突破发展，聚焦新一代信息技术产业、高档数控机床和机器人、航空航天装备、海洋工程装备及高技术船舶、先进轨道交通装备、节能与新能源汽车、电力装备、农机装备、新材料、生物医药及高性能医疗器械等十大重点领域；七是深入推进制造业结构调整；八是积极发展服务型制造和生产性服务业；九是提高制造业国际化发展水平。

本项目致力于环保产业的发展，以推进信息化与工业化深度融合，强化工业基础能力，全面推行绿色制造，是对中国实现制造强国战略的9大战略任务的根本践行。本项目的发展，紧紧抓住当前难得的战略机遇，突出创新驱动，发挥技术优势，优化发展环境，实现中国制造向中国创造转变，中国产品向中国品牌转变。

2.1.2 电镀行业带来的环境问题突出，污染物的集中处置亟待解决

我国电镀行业长期以来缺乏合理布局，市场和技术管理工作薄弱，生产技术落后，信息封闭，行业整体水平不高，且企业整体构成不合理，行业内部发展水平参差不齐，企业数量多，规模小，点多面广，经营分散，污染物产生量大。目前电镀行业已成为我国最大的污染源之一，众多淡水河流作为的主要地表水系受电镀污染的纳污水体已经不堪重负，但电镀污染治理的长效机制始终没有建立起来。

目前电镀处理污染治理的最突出问题在于污染物的集中处置没有实现，为此，应建设电镀集聚区，全面调整电镀行业布局，引导电镀企业进行集中生产、集中治理，实行清洁生产，提高企业管理水平，走集约化经营道路，降低能耗，实现经济循环。以此，有利于电镀行业上规模、上档次，实现规模集聚效应，促进经济可持续发展。

2016年，中央环保督察组对宝安区进行巡查，指出宝安区环境问题突出。其根本原因在于污染的工业企业的布局较分散，对污染物不能进行集中处理。

2.1.3 以产业园区为主要载体的产业集聚发展已经成为世界范围内产业发展的基本趋势

随着经济发展，我国各行业的园区建设取得了长足的发展，各地积极创建了一批国家级和地方级产业园区，包括各种形式的工业集聚区、高新技术区、科技设计园区、循环经济区等。其中电镀产业园区的发展和建设尤为迅速，很多园区根据电镀行业的内在规律和客观条件，按照产业链的上下游关系，优化配置资源，集中集约化布局，突出功能和特色，经过各方面的共同努力，已涌现出一大批产业集群。

电镀产业园区已成为中国金属行业集约发展的重要载体，成为统筹经济发展、资源节约和环境保护三者关系的有效途径，成为一些地区经济发展的支撑力量，积极推进电镀产业园区健康发展，有利于提升金属行业核心竞争力，加快转变经济发展方式；有利于集约使用土地资源，集中进行环境治理；有利于推动工业化、信息化和城镇化协调发展，对于加快走中国特色新型工业化道路具有十分重要的意义。

2.1.4 深圳获批“国家自主创新示范区”，引领区域“双创”积极发展

作为一个将自主创新作为城市发展主战略的城市，深圳充分发挥创新资源集聚优势，积极开展激励创新政策先行先试，努力建设成为创新驱动发展示范区、科技体制改革先行区、战略性新兴产业集聚区、开放创新引领区和创新创业生态区。

本项目的开发建设，积极响应国家及深圳创新政策，通过对涉重企业的集中监管与工业废水的集中处理，以环保产业为核心，发展环保科技产业，搭建环保科技创新平台，构建以环保产业为核心的产业生态群，实现深圳环保产业的规模化、集聚化和国际化发展，打造集科技研发、孵化培育、成果转化、技术应用等功能于一体的环保科技创新产业园。

2.1.5 国家重视，政府积极推进环境建设

根据国务院《水污染防治行动计划》（2015年）与《深圳市治水提质行动计划(2015-2020年)》两个文件指示，2017年年底前工业集聚区废水要实现集中处理。

《深圳市突出环境问题整改工作方案（2017-2020）》。方案要求要优化工业企业布局和结构，强化产业集聚发展，对重污染行业实施强制入园管理。

根据政府指示，2017年底，5大区每年至少要实现两个工业区的循环经济改造。宝安区则优先完成江碧工业区改造，主要任务是对废水统一处理、构建大数据分析及监控平台。

2.2 项目建设的意义

随着当前产业结构调整的不断深入，产业集聚成为经济全球化、贸易自由化的必然结果。产业集聚通过引导一些在本地发展分开、零散的产业或生产环节，不仅有利于企业将主要精力放在“微笑曲线”的两端，即研发新产品和营销推广，也有利于腾出产业发展空间和资源，引入未来发展资金更密集、技术更先进、附加值更高、更具比较优势的产业，提高土地使用效率。产业集聚通过承接相对于本地区有发展潜力的相关产业，有利于带动该地区系列产业的发展，为地区经济发展创造更有利条件。

2.2.1 有利于提高资源集约利用率，促进循环经济，实现清洁生产

发展循环经济，创建节约型社会，是贯彻落实科学发展观的必然要求，体现了以人为本、可持续发展的发展理念，是我国全面建设小康社会的战略选择，符合当今世界发展潮流。

改革开放以来，我国在推动资源节约和综合利用，推行清洁生产方面，取得了积极成效。但是，传统的高消耗、高排放、低效率的粗放型增长方式并未彻底改变。目前我国普遍存在资源利用率不高，环境污染较为严重的问题。就此，国务院颁发《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发[2005]22 号）（以下简称《意见》）。《意见》指出我国未来发展循环经济的重点工作是“大力推进节约降耗，在生产、建设、流通和消费各领域节约资源，减少自然资源的消耗。”、“全面推行清洁生产，从源头减少废物的产生，实现由末端治理向污染预防和生产全过程控制转变。”“大力发展环保产业，注重开发减量化、再利用和资源化技术与装备，为资源高效利用、循环利用和减少废物排放提供技术保障。”

随着社会经济的发展以及人们日益增长的物质需求，我国电镀工业得到快速发展。伴随着的电镀工业排放的“三废”也日益增多，它不仅对城市环境造成巨大压力，而且还限制了城市经济的发展。目前，我国电镀、线路板工业废料、废水的处理与利用程度比较低，致使大量废渣挤占耕地，进入河流，使水和空气受到污染。

本项目旨在打造“电镀产业环保型循环再生产”，以“资源循环利用和低碳经济”为目的，通过引导电镀、线路板企业进行集中生产、集中治理，引进先进生产技术，着重技术创新；解决节能降耗、清洁生产的行业瓶颈，从根本上解决电镀、线路板产业的环保、能耗问题。

项目的建设是环境治理与经济发展的综合承载，重点在研发设计、低碳绿色发展、学习借鉴德国先进管理经验等方面深化合作，引进先进的排污技术路线，并在生产过程配套相应的污染处理措施，全过程控制污染物的产生量，从而达到增产减污、循环经济的可行性战略目标，实现清洁生产。

2.2.2 有利于调整产业结构，降低能耗

当前产业结构调整的不断深入，产业集聚成为经济全球化、贸易自由化的必然结果。产业集聚通过引导一些在本地发展分开、零散的产业或生产环节，不仅有利于企业将主要精力放在“微笑曲线”的两端，即研发新产品和营销推广，也有利于腾出产业发展空间和资源，引入未来发展资金更密集、技术更先进、附加值更高、更具比较优势的产业，提高土地使用效率。产业集聚通过承接相对于本地区有发展潜力的相关产业，有利于带动该地区系列产业的发展，为地区经济发展创造更有利条件。

深圳市是中国电子信息产业重镇，自上世纪90年代大力发展电子信息产业以来，取得了举世瞩目的成就。其中，深圳电子信息产业占据全国近六分之一的产值，引领中国电子信息产业快速发展。

然而，作为重污染企业的电镀、线路板企业，却是深圳市电子信息业及众多先进制造业的基础。电镀环保工业园区建设是区域经济结构调整的助推器，其建设和发展为企业创造了良好的成长条件，并能有效推进产业集群效应，推动整个区域工业化社会的转变，进而推动经济结构的调整和优化。

2.2.3有利于深圳市经济可持续发展

宝安区现有线路板企业共147家，约为全市70%，审批水量为5.6万t/d，其中茅洲河流域59家，审批水量为1.65万t/d；宝安区现有的电镀企业共183家，约为全市56.6%，审批水量为3.2万t/d，其中茅洲河流域115家，审批水量为1.88万t/d。从数量上来看，宝安是深圳电子信息产业及先进制造业相关零部件供给的重要生产基地。

电镀行业作为深圳电子信息产业及先进制造业的基础产业之一，但电镀、线路板行业又是重污染行业，排放的污染物含有剧毒的氰化物和重金属离子，对环境危害很大。目前电镀、线路板企业大多数规模小，行业形成恶性的低价竞争，大多数企业都不愿意在环保污染治理上合理投入成本，导致治污设施简陋，污染治理效果差，甚至有部分企业存在严重的偷排现象，严重影响当地环境。由于这些电镀、线路板企业分散各地，环保监管部门的人力有限，给环保部门的监督管理带来很大难度，不能实现严格的监管，给环境保护带来严重隐患。为了彻底解决这些问题，广东省环保局出台了关于《广东省电镀行业统一规划、统一定点实施意见》，要求各地规划建设电镀工业园，把分散各地的电镀企业全部搬迁入园。

项目建设通过统一生产、统一管理、统一治污，实行产污、治污分开，从根本上解决电镀、线路板企业偷排、漏排、治污不到位的问题。同时，项目的建设也可充分发挥土地、资金、水、电、人才、信息等生产要素的集聚效益，集约利用各种资源，特别是土地资源，突破资源有限性的制约，使有限的资源发挥更大效益。

因此，本项目的建设积极推动深圳市及宝安区的经济结构调整，促使电镀、线路板产业转型，创造新的增长模式。本项目的建设是深圳市经济可持续发展的需要。

综上所述，本项目的实施能加快深圳市经济社会快速发展、促进产业结构优化升级，提升产业层次，同时，也有利于降低能耗、促进循环经济，实现清洁生产。

第七章项目运营管理

结合项目诉求和实际案例研究，我行建议本项目审时度势，适时推出6大运营服务，以满足入驻园区企业的近远期运营服务需求。

7.1智慧办公服务

7.1.1 概念

借助云计算技术，搭建园区智能云服务平台，为客户提供去硬件化的办公环境，只需购买或自带显示终端即可实现真正拎包入驻，低成本办公。

7.1.2特色服务介绍

7.1.2.1 云计算服务

企业客户可以通过云端入口，直接凭借账号登陆并进行日常办公，云计算服务将突破园区内外界限，提升企业灵活度，将服务延伸至园区外。

7.1.2.2 会议云服务