农民进城买房，其实是可行的！ 我先问大家：土地是国有的，这句话对吗？ 我认为不全对，因为有相当一部分土地，其实是“集体所有制”，俗话就是“村里的”！ 最著名的几个村，广州猎德村、深圳岗厦村、皇岗村等，那地方与国家，之间的利益，又是如何分配的呢？ 这期文章，详细给大家聊聊： 严格来说，集体土地是不能在市场上自由交易的，它只能在村民之间流通，如果这块地要在市场上卖，就必须换一个主体，就是由国家进行收储再卖！ 国家呢，也会给村里一些补偿的钱，一方面，村集体内部分配，另一方面，由地方政府通过配给“土地指标”，以及公开招拍挂的方式，加价、溢价后进行出售给开发商； 这里面的利益很深厚，也很复杂，其中的操作猫腻，远超大家的想象！ 你想一下，一个城市，为什么突然会出现土地指标，建设用地指标，这块地到底值多少钱？它们又是如何在市场中交易的？ 这是一个在公域流量里面，不能说的秘密，这里面充斥着强管制，这种管制，会导致资源无法有效配置！ 简单来说，我给你举个例子，我国目前有大约5亿农民，大约有宅基地1.35亿亩，人均大概是0.3亩宅基地，由于宅基地闲置的问题，实际有效的宅基地大约只有1.15亿亩左右，按照每户3人来计算，大约每户0.7亩的样子！ 这是什么概念？ 在房地产领域，建设用地指标每亩市场价是25-30万，而这个建设用地指标有很大一部分，是对农村宅基地按照“增减挂钩制度“进行拆除或复垦获得的，而这个成本是多少呢？ 2021年农村复垦的补偿标准： 1，一次性补偿，1.2万/亩 2，宅基地使用权补偿，1.8万/亩 看完以上数据，你能够得出什么结论？ 就是建设用地的指标，里面的成本和收益，之间的差额太大了！ 如果把宅基地指标，放开到市场自由交易，你知道，这个蛋糕会有多大码？ 最少是50万亿的一个市场规模！ 看到这里面，很多人后背开始发凉了，因为国家最近在搞一个新型城镇化战略，就是我们的城市化率要达到70%以上，毕竟我们要超越美国，城市化还得进行！ 美国农民才占总人口的2%，而我们农业人口占比高达23%，怎么办？国家战略，还是得让大家多进城，多搞高科技、搞高端工业、搞产业升级、搞效率更高的赚钱营生！ 也就是说，这是大势所趋，是不以个人意志为转移的，温铁军的观点，其实就是复辟！ 让农民进城，其实才是真正爱农民，而农民进城，国家是要给补贴的，每个农民国家最少要补贴20万-30万，那么5年内，国家让5500万农民进城，每年就需要补贴2-3万亿！ 再加上我刚才所说的，农村宅基地和耕地部分流转，这里面的市场规模，其实非常大！ 5亿农民进5500万，也就是占比11%，60万亿乘以0.11，也就是5.5万亿，每年有1.1万亿！ 所以，农民进城，其实是划算的，每个人可以拿到30万-40万！ 这个单是谁在买？表面上看是国家，但其实际上是城里买房的人！ 这个时候，喷子跑出来了，蒋老师你说得这么厉害，为什么之前不这么干呢？如果早这么干，我们是不是早就超过美国了？ 错了，之前不这么干，是因为触动到了一个很大的利益集团，现在为什么能这么干，是因为不得不干了，如果不干，会影响更大的利益，两害相权取其轻！ 有一个官员兼经济学明星，他就是老黄，老黄当年在重庆，拿了中央天量的资金，收了农民手里的宅基地指标，但是补偿价很低，但是老黄却把这个当成了他的功劳！ 而现在老黄又站出来了，说了一句：“如果房价大跌，国家可以低价出手收购二手房，将来可以用于出租！” 这个理念对吗？非常正确，但细思极恐，如果是高价收购，我举双手赞成，因为老百姓拿着人民币，去买改善房了，谁愿意住在老破小里面呢？ 但如果是低价收购，这不就是把老百姓当成对手盘了吗？把人民的房价打到最低，然后抄底？这事就不敞亮了！ 这就是交易产生财富吗？ 推进城镇化率，这事我举双手赞成，收购存量房、二手房作为保障房，我也举双手赞成，但一切的一切，都是要让老百姓得到实惠，而不是把老百姓当作对手盘，抄底老百姓手里的资产！