近期各大顶流开发商2023年报成绩单已经发布，虽然这一年已没有口罩的影响，但上海还是受到预期减弱+天量供应的影响，整体项目表现弱势： [得意R]01✦商业：分化再分化 上海奢侈品商业的租金表现依然一枝独秀，恒隆两个项目租金一骑绝尘，上海恒隆广场89.54元/㎡/天的整体建筑面积租金单价冠 绝全国；郊区10万㎡的大型购物中心表现整体稳定，租金稳步提升；值得注意的是，2023瑞安的蟠龙天地、鸿寿坊租金表现非常优异，有望接替新天地成为瑞安的商业代表作。除此之外，上海大部分公布收入的商业项目表现都相对惨淡。 [得意R]02✦综合体：整体稳定 目前公布收入的综合体项目相比于2022都明显上浮，但相比于2021年，除了BFC之外，收入都是下滑的。而BFC外滩金融中心的收入在2021-2023年收入全部是增长的，几乎没受口罩影响。 [得意R]03✦ 办公楼：普跌 上海办公楼租金相比于2022小幅回升，但对比2021普跌，供应的无序增长叠加预期减弱，让上海的办公楼租金进入了明显的办公楼下降空间。未来5年，外环内还有近2400万平办公产品将落成。 [得意R]04✦ 长租公寓：新的香饽饽 随着政策面及REITs市场对于长租市场的带动作用，上海的长租公寓供应爆发式增长，在同样区位，长租公寓的租金、出租率均高于同期新的办公楼项目。因为长租公寓降价可以促进出租，而办公哪怕降价也无法达成出租率的快速提升。对小业主的出租房来说，长租公寓品质高、配套好、物业服务完善、租金增长可控，对传统出租房可以说是降维打击。