盛福不再神话！

[草莓R]去年盛福的话题是，什么时候冲三万？那时猛烈到盛福大多数楼盘一扫而空，甚至某些老大难楼盘也一扫而空，比如奥体铂悦府、璟园、金域华府、绿城兰园。对于市场变化的幅度而言，刚改以上楼盘总是反应的比较激烈，原因我认为很简单，两条：需求侧数量足够，需求侧购买力足够。 [草莓R]当下还是与主流市场情绪相关，大多数潜在客户群体继续等待，因为有等待的理由：不会涨、还有房。盛福目前就是这样的情况，盘虽然不多，但是在一定周期内库存量绝对足够！并且有些盘的客群定位是有问题的！ [草莓R]客群定位非常重要，以当下楼盘举例子。中建星光城市三期和大华启宸。这两个作为直接竞品楼盘，无论是小区面积、品质定位以及区域定位，都够不上改善标准，这样一来去化速度会受到明显影响，结局也只能降价去重新定位。 [草莓R]比如曾经的中建高层，价格在1.8、1.9左右，这样一来基本总价在200到230万，这个价位在济南可选择的更高品质楼盘太多了。比如小高142的曾经2万多，总价300万左右，300万客群能不能接受买个定位不纯粹且位置、周围不利因素比较多的房子，目前看显然不会。当然这次降价个人认为有点过头。高层直接到了1.5左右，小高层142平1.9左右。170万，270万，门槛大幅度拉低！ [草莓R]但是反观中建二期，价格十分稳定，原因也很简单：基本够上改善定位，位置不利因素少，同定位竞品少，定位客群目前看出手数量比较稳定，且对于这个圈层的客群而言，如果中建给的承诺能基本做到，那么预算范围内这个依然是一个很不错的选择。 [草莓R]对于盛福片区来说，客群定位真的很重要，目前看属于中段改善区域，应该做一些纯粹的、品质较高的改善盘，因为除盛福之外的其他核心区，已经基本定义为超大面积的高品质改善。二手房市场里缺什么？高层二手海量、小高层普通品质二手海量。缺高端改善、缺定位纯粹的面积段适中的改善。 [草莓R] 当下楼盘评价。 [一R]中建二期：价格过高（2.3到2.6），但是350万左右还有哪些选择？上车基本赔钱，但是为了他承诺的品质还有人愿意买单！ [二R]中建三期：降价后比较合理，高层1.5左右，小高1.9左右，这个价格是有性价比的，但是不要妄图它交付的会多好！ [三R]大华启辰：和中建三期直接竞争，地块小是他最大缺点，但是大华交付稳定性目前好于中建，当然高层显然中建性价比更好，小高层可以互相比较！