刚刚，LPR又下调了，时隔10个月，从4.3%再次下降到4.2%，下调10个基点。

郑州首套房执行的是LPR减50个基点，以前是3.8%，那以后就是3.7%了，虽然下降幅度不大，但至少又能省点钱了。

但今天我们不说LPR，因为4.2%还不是终点，未来还会频繁地继续降，那么LPR的频繁下调期间，买房人到底什么时候买房呢？如果你知道会继续降，就先别买房，再等等再买，那我只能说明你是个傻X。

具体原因，请认真看完这篇不到1500字的文章。

感谢关注楼八，我是宇文播，纯干货不废话。

如果你要关心房贷利率，你就要从本质上搞明白。首先你要搞清楚你利率的组成：

LPR+银行浮动

LPR是国家定的，随时调整；银行浮动是银行自主上下浮动的。

银行的这个上下浮动是根据市场需求（楼市好坏）而定的，可以是百分比，可以是基点，也可以是打折。

我们来看3种情况的3个典型案例。

2015年-2019年大约4年的时间，LPR都是4.9%，那时候，银行最猛的时候执行的是上涨30%，于是你的利率就是4.9*1.3=6.37%，这就是著名的6.37%的来历。

如今LPR降到4.2%了，6.37%也不存在了，6.37%就变成了4.2%*1.3=5.46%，也就是说，传说中的6.37明年执行的是5.46%了。

注意：变的是4.9%到4.2%，不变的是上浮30%。

去年8月，LPR是4.3%，银行下调50个基点，你办贷款的利率就是4.3%-0.5%（0.01%*50）=3.8%。

如今LPR下调，4.3%也不存在了，就变成了3.7%。

注意：变的是4.3%到4.2%，不变的下调50个基点。

还记得2009年，郑州刚刚经历房地产低迷，那时候的LPR很高，是5.94%，但问题是人家打7折啊！

所以，从2009年，人家的利率一直是5.94%*0.7=4.15%。

在2017年-2019年，大家利率都是在4.9%的基础上浮20%、30%……到5.88%，到6.37%的时候，人家的利率是4.9%*0.7=3.43%！到了去年，LPR下降到4.3%的时候，人家的利率又变成了3.01%。

而今天LPR降到了4.2%，人家明年新执行的利率就是2.94%！

你没看错，就是“同样是存量房商贷，为啥人家是2.94%”

注意：变的是5.94%到4.2%，不变的是7折。

用了三个案例，你看明白了吧。

当你办理贷款的时候，你的银行浮动不论是百分比，还是基点，还是打折，这个在你贷款周期里（如果你贷30年，那贷款周期就是30年），这个是恒古不变的！而LPR是随时变化的。

所以，如果你盯着LPR的变动买房，LPR高你就不买，LPR低你就赶紧买，那你就是傻子+缺心眼了。

楼八忠告：买房！看银行浮动的情况，这个才是你终身的！根据银行自住浮动的高低挑选买房时机才是正确的，根据LPR高低买房的都是傻X。

比如，去年别人买房的利率是4.3%，下浮50个基点，就是3.8%，到了今年，LPR降了，你买房的利率是4.2%，你觉得你等一年占便宜了？错！人家去年买房的明年也会调整为4.2%。

既然盯着银行的浮动情况才是房贷利息的本质，那么浮动情况是怎么样的呢？

地产牛市，向上浮动；

地产熊市，向下浮动。

那么完美来看浮动的情况变化。

2008年，房地产极其低迷；

2009年，开始复苏，打7折；

2010年，打8折；

2017年，房地产火爆，上浮10%；

2018年，上浮30%；

2022年，房地产低迷，下调50个基点。

那么我们来看现在的郑州房地产市场，应该是史上最低迷的时候，所以下浮50个基点应该是政策最优惠的时期了。而且，这个浮动是近10年来，最优惠的浮动了，十年来最优惠的浮动你还不动手买房，你还要等到什么时候？等到再过2年房地产好了，银行不下调了，再上调的时候你再买吗？

好好想想吧！想完记得关注我们，楼八，纯干货不废话。