上周一则消息提到：“近期内存量房贷利率会下调，且允许转按揭”，引发了广泛关注，毕竟存量房贷关系着千千万万购房者的钱袋子。 今天（9.2日）上午，财联社最新官方消息，招行行长回复暂未收到要降低存量房贷利率的通知，可以说是间接否认了这个说法。 虽然否认，但小编认为只是还没有到窗口期，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2024年9月以后。当前存量房贷利率与新增房贷利率有较大差异，存量房贷利率下调有多大的可能性呢？ 9月和10月可能是经济企稳和政策加码的重要观察窗口！！ 一则前期政策效果陆续释放，发改委要求3000亿超长债支持“两新”于8月底前全部下达； 二则新一轮政策窗口趋近，财政已加快发力，央行指出研究储备增量政策、大概率将跟随美联储降息，以及进一步观察会否收储再贷款扩容、中央财政贴息收储、存量房贷降息，必要时可能增发国债（类似2023年10月24日）。 其中，存量房贷降息通过金融机构让利减少居民偿债负担、变相增收，若落地则潜在空间如何？ 乐观情形下可能包括两部分调降：一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量非首套房贷规模约37.8-21.7/98.5%=15.8万亿元，按50-75BP则居民每年减少偿付788-1182亿元； 二是2024年5月17日取消房贷利率下限而存量房贷并未享有，若按30-40BP则居民每年减少偿付1134-1515亿元。两者合计对应潜在调降空间1922-2693亿元，占2023年居民可支配收入的0.35%-0.49%。考虑到银行息差压力，实际落地可能不及预期。 往后看，若存量房贷利率下调、央行跟随美联储降息、收储扩容等，该指标有望修复至11%以下，短期地产或有反弹。但核心仍在于收入性政策，一定程度上决定了美国地产B浪反弹有韧性、日本没有韧性。 若真的下调，会有以下几个结果： 第一，能降低居民购房成本。 如果统一调降50BP，38万亿存量房贷每年能减少利息约1900亿元；以100万30年期等额本息贷款为例，3.5%的利率水平相较4%的利率水平，每年月供少3400元左右。 第二，能降低二手房抛压、促进新房市场稳定。 存量房贷利率高于新增房贷利率，居民抛售二手房的意愿增加；调降后二手房抛售意愿下降，二手房房价有望逐步企稳、对新房市场的挤兑会有所降低，有利于房地产市场的稳定。你认为下半年降低存款利率的概率多大？