本文会用到Excel中PMT、NPV、IRR相关函数 一、选择等额本息还是等额本金 等额本金和等额本息的（利率）是相同的，区别只是在于本金偿还的速度。（图1上） 等额本金比等额本息多付利息的错误 今天100块PV（现值）和1年后100块FV（终值）从数量上来看，它们是一样的，但是，从购买力的角度来看，它们其实是不一样的。在通常的情况下，今天的100块的购买力要大于一年后的100块的购买力。要使他们之间购买力相等就有了利率。 通过计算NPV（净现值）（图1下） 贴现率为贷款利率时两个的NPV都等于总贷款金额 当贴现率低于贷款利率时NPV贷款金额减去净值，等额本息负值更多 当贴现率高于贷款利率时NPV贷款金额减去净值，等额本息正值更多 二、贷款年限选择30年20年还是10年 选择30年，很简单的逻辑，以100万房贷3.75%利率举例： 30年相当于你每月还4631+1297提前还款可选项 20年就是每月还款5928没有Option 房贷提前还款没有罚息，所以最佳策略是选择最长年限+可选择提前还款 三、实际利率 名义利率＝实际利率＋通货膨胀率 实际利率=名义利率-通货膨胀率（以CPI衡量） （图2） 四、CPI的失真 CPI统计的是房租而不是房价，美国在1983年把房价改成房租，从此房价开始放飞自我，和房租增长走势剪刀差越来越大。（我国CPI统计方式照搬美国） 卢麒元说长达18年的实质负利率高达两位数，如果贷款买房那是必然的胜利者。实质负利率是金融资本榨取社会集中财富的唯一手段。（图3） 美国要什么要拼命压低CPI 越是穷人资产越是单一、越是以货币资产为主；而所有货币都一定是长期持续地受通胀侵蚀的，货币永远贬。现实如此，衡量货币受通胀侵蚀力度的官方工具就是CPI。 1971年布雷顿森林体系解体后，主权国家都是发行无锚货币，通胀永恒。