存量房贷利率或再下调，影响有多大？

8月最后一个交易日，地产股迎来集体大涨，A股105家地产公司股价上涨，多只个股涨停。 消息面上，传闻称有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，并放开跨行“转按揭”。 事实上，“517新政”以来，随着增量房贷利率下行，存量房贷利率下调呼声再起。 今年以来，LPR共已经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，两次累计已下调35个基点。 各大城市首套房、二套房房贷款利率持续走低，广州、苏州等城市房贷利率已进入“2时代”，与之相对应的是存量房贷利率仍在4%以上。 在新旧房贷利差逐渐拉大的情况下，存量房贷利率仍有一定的下调空间，如果存量房贷利率迎来二次下调，预计将减少利息1600亿元-2200亿元，能够有效减轻居民按揭压力，进而刺激消费回升，提振经济。同时减少提前还贷的现象，有利于稳定楼市信心。 今年以来，房贷利率处在持续下行通道。 从历史数据来看，2019年以来5年期及以上LPR共经历过9次调整，5年期以上LPR从2019年8月的4.85%降至3.85%，共计下降100BP。 “517新政”取消首套和二套房利率下限以来，除了一线城市外，全国大部分城市已取消了房贷利率下限，多数城市房贷利率创下新低。 据调研，重点30城首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点。 存量房贷而言，年初以来LPR下调一定程度上可以带动存量房贷利率下调，以减轻还贷压力，不过存量房贷利率将在重新定价日（一般是明年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持在4%以上。 去年三季度，存量房贷利率已经历了一轮调整。彼时，央行、金监局于8月31日发文指导下调存量首套住房贷款利率，至9月25日正式降低存量房贷利率，大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至报价利率。 不过，存量房贷利率下调仍面临加点调整约束，整体利率水平仍低于现行的房贷利率。 今年6月提前还贷的现象仍然存在，存量房贷利率下调呼声再起。 ▶新旧房贷利差加大的情况下，存量房贷利率仍有调降空间 值得注意的是，存量房贷降息、跨行“转按揭”推行的对商业银行的负面影响较大，也将直接制约商业银行的积极性和安全运营，还需后续更多细则出台来支撑。