买房送露台、花园、阳光房，这些赠送面积，购房者能随意使用吗？能否在赠送区域上自行搭建、围占、封闭呢？广州一业主在赠送的露台上搭建了金属框架结构雨棚，结果被街道发现后以违建为由强拆。之后，该业主又重新固定雨棚并铺设雨布，被街道要求自行拆除雨棚。该业主不服，一纸诉状将街道告上法院。近日，本案历经一审、二审，均判决驳回业主诉求。

法院指出，房屋买卖合同约定赠送购房者露台等区域面积，但该部分并未计入购房者产权范围的，购房者不享有专有使用权，使用过程中权利将会受到限制。如未经许可搭建建构筑物或出现擅自堆放物料，违反相关法律法规的，行政机关责令限期整改、恢复原状，法院依法予以支持。

业主在赠送露台搭建雨棚

被要求拆除

2001年8月，毕某夫妇二人与广州市某房地产公司签订《商品房买卖合同》购买该公司开发建设的商品房，合同补充协议中约定赠送房屋同层的露台。

房屋交付后，毕某夫妇使用露台时搭建了金属框架结构雨棚。因该露台未登记在毕某夫妇房屋产权范围内，广州市花都区某街道办于2023年2月以雨棚系违建为由将其强制拆除。

之后，毕某夫妇再次重新固定雨棚并铺设雨布，广州市花都区某街道于2023年5月向毕某夫妇作出《责令改正通知书》，通知二人搭建雨棚行为违反《广州市市容环境卫生管理规定》，要求限期改正违法行为，自行拆除雨棚并恢复原状。毕某夫妇不服该《责令改正通知书》，诉至法院。

广州铁路运输法院经审理认为，涉案露台并未计入毕某夫妇产权范围，毕某夫妇应在不影响建筑整体外观的前提下使用该露台。二人在露台上放置金属骨架和雨棚布，并搭建雨棚的行为，属于《广州市市容环境卫生管理规定》第二十三条规定的在公共场所擅自堆放物料，搭建建构筑物的行为，街道办要求其改正违法行为，自行拆除雨棚并恢复原状，并无不当。故依法判决驳回毕某夫妇的诉讼请求。宣判后，毕某夫妇不服，提起上诉。

广州铁路运输中级法院二审判决驳回上诉，维持原判。

法官提醒

购房者想要取得对“赠送区域”的专有使用权，不仅要有合同约定，还要取得物权登记，将赠送面积计入所购房屋专有部分面积。如果赠送面积本就属于违法建设或为业主共有部分面积，购房者在使用的过程中的权利则会受到限制，出现未经许可搭建、堆放杂物等违反《广州市市容环境卫生管理规定》的行为，将会受到行政处罚。本案是对违规建设“赠送区域”予以处理处罚的典型案例，有利于督促购房者在交易过程中保持理性和谨慎，充分尽到注意义务，提高辨别能力，同时对警示开发商依法、合规、客观宣传和营销房产起到良好的示范引领作用。

对于房屋“赠送面积”要注意这几点

其一，要辨别是否为合法建设。如果赠送面积为违法建设，则可能面临房屋无法过户、被行政机关拆除等风险。

其二，要辨别是否为全体业主共同共有。如赠送面积属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等法律法规规定属于业主共有的情形，开发商的“赠送”则属于无权处分，损害的是其他业主的权益，其他业主有权追回。

其三，要辨别是否为“应得”的面积。如根据《建筑工程建筑面积计算规范》确认“赠送区域”本来就不计算或仅计算1/2建筑面积，要避免为本就不计算房屋面积部分“二次付款”。此外，还要注意在购房时将赠送面积部分约定在购房合同内并取得物权登记，避免日后维权时陷入举证难困境。

文、图/广州日报新花城记者：章程通讯员：广铁法宣广州日报新花城