说起海外房地产市场就会想到新加坡组屋模式，韩国全租房模式，日本房地产泡沫，美国次贷危机。 从20世纪50年代以来美、英、法、韩呈上涨态势，新加坡、德国是平稳缓慢上涨，各国产生经济危机房价下跌周期平均5年左右，唯独日本从1960年到1990年上涨陡峭，1990年破灭后下跌周期长达20年。（图1） 新加坡保障房的基础是政府强制征收土地，然后财政拨款补贴建屋局，建屋局以低于市场的价格把房子卖给居民，建屋局2022/2023年财政拨款占财政支出的6.8%。而我们房地产相关税收加土地出让金占地方财政收入48.7%。 新加坡80%的居民都居住在组屋，这已经不是一般意义上的保障房，组屋也分1居室、2居室、3居室、4居室、5居室、行政公寓满足各级收入人群居住。我们的保障房以租赁为导向，共有产权辅组，针对低收入群体。 日本房价下跌的20年中间也是经历三起三落，因为外部政治和内部政策因素叠加才导致。 第一轮下跌周期1991-1995： 1、1989/5-1990/10加息2.5%➡6%，2、1990/3关于控制土地相关融资的规定，3、1991/1土地税制改革。第一轮地价指数下跌30%，新建公寓价格下跌21%。（房产税在泡沫破灭后出台加剧了下跌周期） 第一轮上涨周期1995-1997： 救市政策1991/7到1995/9降息6%➡0.5%，取消融资限制、保有税，降低地价税。1995—1997年新建公寓价格涨幅6%（一般经济体到这里已经完成了一轮房价和经济危机周期） 第二轮下跌周期1997-2002： 97—98年金融危机、97年上调消费税、2000年互联网泡沫；1998年开始救市取消地价税和超短期持有追加税，1998年综合、紧急17万亿+17万亿经济对策，1999年和2000年两个新生经济对策17万亿+11万亿。首都圈房价在2002年复苏，全国在2003—2007年修复。 第三轮下跌周期2008-2012： 2008年次贷危机、2011年东日本大地震。受益于安倍经济学三支箭，房价在2012年触底回暖。 2007年美国次贷危机房价高点到2011年房价低点，下跌周期4年，再到2016年重回高点，9年的周期。 房地产地区差异很大，每一个国家都是自己特有市场环境，无法直接套用经验，但是我们保障房不可能是组屋模式，租房也不可能有全租房模式，房价也不可能下跌20年。