上海的平均租金，已经跌至近5年新低……哪些最惨，哪些区相对保值？今天我们来看看16区租金明细！（图一） 据悉，上海2024年6月上海平均租金为83.76元/平/月，环比下跌6.7%、同比下跌7.5%，这个数据已低于2019年1月的水平，再创历史新低…… 而通常来讲每年的9月份是租赁旺季，因为会有大量的毕业生涌入社会，今年就有1179万的毕业生，比去年还多21万人。 但如果分板块来看，我们会发现在这个环境下还是存在相对保值，甚至同比上涨的区（图二）！！比如2024年1~7月平均租金，除了嘉定租金是同比上涨以外，其他行政区都有不同程度的下跌。 再仔细来看，这里面区域分化非常严重，环比由跌转涨的区域有黄浦、浦东和青浦；由涨转跌的区域多达11个，包括徐汇、静安这样的核心区，持续下跌的有普陀、杨浦。 其实网络上关于上海租房的讨论也非常多，有网友说租的房子“比之前住的便宜三千块”（图四）...... 最典型的例子，就是位于普陀的曹杨新村！作为内中环的老破小、有多条轨交经过、有环球港的商业的片区，租客大多来自静安寺、南京西路等产业区。过去，这个片区的租赁需求一直很旺盛，租金也比较坚挺！ 前年和去年，在这个片区租一套像样的一室户大多要四千块出头，两房肯定是要五千块以上。但今年年后以来，这个数字就在不断走低，不少一房房源的价格只要3000元出头，4000元出头还能租到2房！（图三） 有人说，上海现在的房租低，大概是受到了近几年大量供应的“保租房”影响，但保租房真的能影响房租吗？ 从数量来看，上海的保租房已经达到了26.7万套，到“十四五”期末，也就是2025年，上海预计供应40万套左右！ 其实，在2017到2020年之间，上海提供的保租房也很客观，超过20万套。但是，上海的房价在2020年普涨了一波。 这一点也就侧面印证了房价保租房的供应关系不大。因为保租房只是解决一部分在上海没有购房资格，和买不起商品房这两波人的居住需求，小编认为房租下跌的主要原因还是大环境。 最关键的一点，保租房和商品房还是无法做到租售同权。 不仅如此，其实国家也已经注意到了租金下跌的事，也在着手控制（图七、八），上个月9号，央妈给到了房地产市场一个重要结论——租金是影响住房价值的核心变量。 这也就意味着，未来为了拉动房价，会出台一系列的政策拉动房租稳步上涨。 你对未来的房租有信心吗？