大家好，我是奶爸，带你用专业视角品味豪宅故事！ 9月14号上午，上海土拍了2块非常不错的地块，分别是曹家渡地块（双高双竞，没有价格限制，出价高者得）和大宁地块（此地块因为需要落税和商业等限制，中建底价成交）。 因为这几天比较忙，没有时间码字。今天中秋假期被台风困在酒店，就写一下曹家渡这块地的成交，我是怎么看的？看看能不能给大家一点帮助。 1、曹家渡地块情况 本次地块以56.5987亿元的总价成交，未触及中止价，溢价率为31.20%，成交楼面价11.41万元/平方米，预计未来出售价格在15.5万/均价。地块拆除前原门牌号划属武南居委，根据静安区最新学区划片范围，对口一师附小（小学一梯队）、市西初级（一梯队末尾）/附属七一中学（二梯队）。周边公检法机关林立。 2、周边一二手竞品分析 ① 新房在售（昌平云岸 ），容积率：4.52，住宅建面：7.2万㎡，户型区间：8-32F高层87-326㎡1-6房，当前均价：精装高层145000元/㎡，当前流速：2024/6/24首开481套，认筹率196%，去化率75%。 ②周边二手房距离最近的是达安花园，超过20年的老社区，最近一年成交超过50套，目前成交均价在9.5万左右。其他几公里以外的豪宅项目，几乎没有什么成交。九龙仓静安壹号、嘉天汇，这种几乎一年成交1-2套的节奏，虽然成交价格超过20万，但是板块跟曹家渡有差异，且近成交都是在半年以前了。 3、为何此地块有如此热度，溢价率能超过31%，对于未来楼市走向有什么影响？ ① 板块价值差异继续拉大，未来郊区或者非核心板块的土地基本都得依靠当地城投来兜底，否则流拍可能性增加。大家可以关注未来土拍市场的情况。 ②北上广一线城市的虹吸效应开始显现，民营房地产开发企业未来会逐渐退出非一二线城市的竞争，更加聚焦头部城市。 ③ 未来买房考虑的第一要素依然的地段，要围绕城市发展和变迁的脚步来选择地段。看看哪些地方拍地能有高溢价，说明这个地方房地产开发企业做过详细的调研，有发展空间。前段时间，绿城用楼面价13.1万/平米拿了徐汇滨江的地块，想象一下未来要卖什么价？ 不能写太深，就到这里了。提前祝各位：中秋佳节快乐，每一个家庭都能团团圆圆、平平安安！拜了个拜！