1.北京买房刚需上车，地铁通勤的，要关注地铁规划，一定要在意地铁，通勤方便上班不迟到，可以省时间多睡觉很重要！ 2.两居优于一居，从房子的流动性而言，同样预算下两居比一居更受欢迎！居室排名原则三居>两居>四居>一居>开间，这个原则下，尽量上两三居，小区的涨幅预期，优先于居室，朝向排名大体上是：南北、全南、东南、西南、东西、东、西、北。一般来说全南的房子比东西的房子卖得好一些，朝北朝西的房子流动性不行，住着也不会很舒服，都不太合适。 3.北京的换房周期一般是5-7年左右，买房的时候一定要想到未来置换时容不容易出手。接盘的下家是什么样群体，买房前一定要梳理好自己的主要需求是什么？是刚需上车、改善置换、学区、TZ）不同需求有不同的选房逻辑 4.选房时，先关注商圈，然后选择小区，最后看小区内部和具体房源，板块小区>房源，这是你选房时应参考的底层逻辑。商圈价值>小区价值>楼层户型朝向>装修价值，不同商圈有不同入手价格，不要在C类区域配置A类资产，不要在小河里开大船，开邮轮一定会搁浅。 5.考虑bao值zeng值，没有电梯的老破小一律不考虑，直接PASS。没有学区要求一定别碰老破小！未来只有带顶级学区属性的老破小有可能跟上大盘 6.势能弱的板块别碰，别去拼一个5-10年的规划，画大饼的区域大概率是等不到的，实现不了的，北京好多画大饼的区域。如果你判断不准某个板块的势能强弱，识别不出来可以问我帮你鉴定。 7.北京楼市连续三个月网签量持续超过15000套，房价就会往上走，网签量维持在每月12000套左右，房价就会维稳 8.北京买房三角法则：价格低+品质好+地段好，最多只能选两个：品质好+地段好，价格必然高、品质好+价格低，地段肯定差，地段好+价格低，品质必然差，不要资金错配，每个商圈都有适合的买入区间价位，对号入住，让合适的资金去到合适的板块，不要错配。 9.北京买房价格衡量也是很重要，价格的衡量体系其实不难，不管新房还是二手房，查一下附近次新房的价格，结合次新房楼盘的品质、推算一下合理价格应该是多少价格倒挂的果断买，价格持平的可以买，价格溢出的果断放弃 10.北京小白新手买房可以接受缺点，甚至可接受一个硬伤，但不建议为了贪便宜同时买入两三个硬伤，容易砸手里