美联储 降息 房价 买房 财经知识 直接说结论，没有什么关系。 聊一聊原因。 认为美联储降息会利好房地产的主要两条理由，第一，是美联储降息会使得资本从美国流出，在其他地方寻求投资机会，比如说中国的房地产。第二，是美联储降息后，我们的银行也就有了更大的降息余地，买房的压力更小。分别聊聊。 第一，降息会让国际资本流出，利好房地产。 国际资本会从美国流出是没错，但问题是，资本流出以后流到哪里，是有选择的。 对于资本来说，选择流向哪里的标准两个——收益和风险。风险越低，收益率越高，它就会流向哪里，那里的价格才能被推高。 要判断降息以后资本会不会流到我们的房地产，需要比较的是什么？比较的是在降息后，收益是不是比继续放在美国的收益率高？风险是不是比放在美国要低？ 只有有了这两个条件，资本才有可能流进来。 从收益上看，房地产的收益来源于两个方面，一个是房价上涨，另外一个是租金。 其他户口，什么孩子上学。。国际资本用不着这些。 先来看一看租金情况。 首先看三四线城市。租金回报低的可怜。中部的某些三四线城市。户均拥有的住房套数是二点几套。而且，人口的数量还在缩减。人在减少，户均还有不止一套房，这房子租给谁？租不租的出去都是个问题。 即使是租出去，大概的租金水平是多少呢？我们做过一些测算。大概的水平是年化1.2%。 这还是在整年都能租掉的情况下。这个收益率，还不如在银行存定期。 至于价格，实在没有想象空间。 那一二线城市呢？一线城市的租金回报率，接近2%。以北京为例，五环之外的房子，和三四线城市类似，差别不大。城区内的略高一些，但对比美国降息后的利率，4.75%—5%相差巨大。 至于未来价格，比较复杂，总体来说只有极少部分有想象空间，有机会再细聊。 现在有人说美国的聪明资本要放弃5%的确定利率，去投资一个年化最多也就是2%的房地产。只能说资本似乎脑子有点问题。 第二，是美联储降息后，银行的贷款利率也会降低，大家更愿意买房。 理论上没错，但是和事实不符。 整个美国加息周期，我们都在降息。然后房价呢。大家不买的原因不是贷款利率太高，而是对未来没有预期，而且失去金融属性的房，也没有了投机价值。 另外，银行贷款利率其实下行的空间也不大了。简单来说，就是银行的主要收入来源就是贷款赚的利息。要是再低，银行都要破产了，谁敢干这种事情。央行最近也有明确表态，“存贷款利率进一步下行面临一定约束”。