核心原因是简单: 供应变多了，不稀缺了！ 2020年是济南改善的元年，从此开始改善来了一波大幅度上涨，楼盘的产品力也和之前的楼盘有了明显的提升。济南这波改善潮大概是从2020年底开始一直涨到2023年上半年，持续上涨三年，或者说补涨了三年，到现在有了核心区的品质楼盘3-3.5万的价格。 我们回忆一下这几年改善楼盘的供应: 2020年，珑悦府、仁恒奥体公园世纪，玉兰花园三四期。 2021年，仁恒奥体公园世纪，龙湖天奕，中信九庐，领秀城麓系洋房。 2022年，中建云境，保利臻誉，银丰玖玺城6期。 2023年，保利珑誉，中信泰富玖著、银丰玖玺城6期。 可以明显的发现:这几年同时在售的改善盘不过4-5个，竞争不激烈，市场供需正好满足，或者说供不应求，才导致了市场的不断上行，价格节节攀升。但是到了2024年购房者发现，核心区居然有这么多改善楼盘。 2024年，科技城有保利珑誉、中信泰富玖著，尊御府、金地悦澜山，三发和岳府，凤凰路两个的济高凤凰路壹号院和小鸭保利云上璟誉，二环东保利金茂琅誉、七里河城发兰亭府，长岭山玖玺城7期珑和院、CBD云顶一号，加上还有一些外围的低密度品质改善也在售。 楼盘供应增多，但是改善需求又没有增多（反而可能是减少了，市场不好、二手房难卖导致无法买新房），此外最近几年交付的一些改善房可以出售了，二手房的交易也产生了分流，导致阶段改善供应太多了，因此价格涨不动了，部分开发商为了业绩为了回笼资金，不得不向市场“低头”，或许选择“低价入市”，或许选择降价促销。 不过长期来看，我依旧是看好济南核心区的改善房的。这些楼盘品质已经相对很好了，位置也相对OK，核心区能在开发的土地已经不多了。只是目前阶段性的集中供应让开发商比较“吃亏”，卖不上价格，赶上了难卖的时候，当然这对改善购房者是有利的。 等这些房子在明年底左右基本去化后，供大于求的局面会得到缓解，到时会迎来改善房的春天。