首先开宗明义，说一下在瑞银报告了面的bubble泡沫是如何定义的。我这里转述一下，价格泡沫指的是房产市场一种反复出现的现象。泡沫这个词指的是某种资产大范围且持续性的错误定价（substantial and sustained mispricing），而这种错误定价本身除非“泡沫破了”否则无法证明其存在。但懂得都懂，历史数据已经证明了所谓泡沫的存在。 以下划重点：泡沫的最典型信号是房产价格与当地收入和租赁的分裂（decoupling），实体经济的不平衡，比如过度借贷和过度建筑。那么瑞银出的报告也是基于这一个理论假设。很重要的是，瑞银本身报告指出，这些价格指数本身并不能预测价格转向何时会出现。 有了理论假设和基础，才能够看一下这个报告的主要takeaway。这一部分我想留给大家自己得出结论，来自UBS的图表奉上，大家可以看。 最后说一下瑞银这份报告对于新加坡的总结，本片文章的最后一图。根据上面的泡沫定义，我想请大家关注两件事： 1. 在每年价格增长趋势与二十年平均增长率的对比可以看出，😷之后的这几年大多在平均线附近徘徊。 2. 价格对收入的曲线在在2016 到2024 年间逐渐上升。 总体来说，基本面依旧扎实。 现在的颜色书不很友好，不能多说，有兴趣留言。