客观来讲，差距1000万不是一个产品…都说华侨城适合居住、深圳湾适合投资，但凡事都有两面性，二手豪宅的成交影响因素就更多了，心态稳定的好房子并不多[笑哭R] ⭕先说成交，今年天鹅湖一期二期，已经成交17套5-8千万级的大平层了，一期成交单价20万左右，二期成交单价18.5万左右； 悦府一期二期分开管理，合计成交12套起，标的覆盖2-8千万[两颗心R]一期成交单价20～24万，二期成交单价16-20万（1房成交单价15万…） [一R]对比一下商圈配套 -华侨城低密高绿化，没有特别优势的学校和商业规划，主打一个居住氛围，商圈整体是楼龄10年以上的小区，泡沫期少，湖景为主，但升值空间也有限。 -后海商圈整体年轻化、商业和公寓多，快节奏和生活便利，居住的人口也比较年轻，家里小朋友和老人如果需要经常去医院的话稍微折腾了点，但即将建设好的人才公园二期、深圳湾文化广场、万象城二期、和各大500强总部，还有深圳湾海景，商圈潜力更大。 [二R]再对比一下楼盘定位 （详细一二期的可丝） 天鹅湖花园是华侨城最新的大户型小区，大面积、是原本住华侨城纯水岸、香山美墅、天鹅湖三期和首地容御等楼盘置换升级的选择，还能吸收一部分生活在福田圈、在意面积不在意学校的客户[氛围感R] 悦府的一二期是深圳湾后海有且仅有的住宅小区，同海景前排，只有深圳湾一号、深圳湾瑞府、恒裕深圳湾这种公寓项目[自拍R] 是蛇口、福田一些老牌豪宅小区给孩子买房会考虑的品质首选，也适合天桥旁的科技园南区的小区地段升级[两颗心R] [三R]也直面一下3个热销户型的缺点（图2-3为户型图，图4-6为客厅对比🆚） -新天鹅堡二期的06户型，面积大、总价高很容易卡预算[笑哭R]由于厨房靠近卧室，有一些母亲会比较在意，通常房型上的价格都是东边户最贵、西户次之，最后是中间户； -悦府一期的BF户型，因为进门就是一个入户花园，导致很多客户一进门就看不懂[笑哭R] 其实主要是把动静分区的设计延伸到了客厅，根据接待需求灵活设计； -悦府二期的E户型，户型更方正，但是因为原始居室少，在意居室的会需要额外改一下，费用不高，但会损失原本奢阔客厅和主卧的特点[笑哭R] 同样的预算，悦府二期不适合多人口，一期的楼层要矮一些、天鹅湖二期的只能说是正常价格水平，篇幅有限制，只讲了大概，有确定的房源可以欢迎大家留言讨论一下住天鹅湖和悦府的感受和改良方法吧，在线等