看房日记59 【万科都荟天地】 项目为南京南站综合体，共分 A-G这7个地块组成。其中A、B、C、D为商住用地，8栋2-28层的公寓、办公和商业。E、F、G为商住用地，为8栋30-34层住宅。EFG三个苑区容积率3.2，绿地率25%，建筑密度45%，2021年6月交付。 E区30-34层+商铺，住宅4幢 F区30-34层+商铺，住宅3幢 G区30-34层+商铺，住宅1幢 ✔️1、区位及配套： 小区位于南京南站西南位，板块内一横三纵道路网清晰，多个商品房小区皆为几个苑区组成，面积较大的小区为万科尚都荟。从板块的地块价值来看，宏运大道的东北区域为雨花地块，江南路西南方向及宏运大道以南为江宁地块，而宏运大道以南为老城区，城市界面一般，以北多为商品房，城市界面较好，核心位置在万科九都荟，（详见图片）。商业配套在喜马拉雅中心绿地之窗，商铺分布很多。交通主要就是地铁1/3号线，因为板块到江宁、秦淮、雨花都很近，日常电动车也能满足通勤。 ✔️2、苑区差异：三个苑区体量都不大，住宅+商铺组合。E区，天心苑，建筑面积90/109/117/138㎡，一梯两户和三梯五户设计，绿化覆盖率蕞大。F区，天都苑，建筑面积88/91/118/141㎡。G区，天荟苑建筑面积91/117㎡。G区只有一幢楼，建筑面积91/117㎡正对宏运大道快速路，没小区环境，成交价也蕞低。 ✔️3、横向对比：小区在南站价值度一般，算中低水平，有地暖无中央空调。优于万科新都荟，比不过星耀都荟、九都荟、都荟南苑、尚都荟等一众小区，仅自住优先，楼市繁荣期房价波动也不会很大，衰退期间房价波动幅度偏大，本身30-34层的大高层也容易在南站万科系的住宅中卷起来。优点在于房龄新，近地铁3号线，小区四周有快速路，注意楼幢位置的选择。 ✔️4、成交价： E区：90m²、中/34、270万、8月23日 F区：88m²、高/30、287万、9月3日 G区：117m²、中/34、378万、2月25日 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光