自9月29日央行指导市场利率定价自律机制发布倡议，明确各商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整以来，近日，多家银行发布了存量房贷利率调整常见问答。

随着多家银行相继披露，新一轮存量房贷利率调整的具体方向正逐渐浮出水面。

超10家银行披露调整动向

据中房网不完全统计，截止10月10日，已有中国银行、工商银行、建设银行、邮储银行、交通银行、招商银行、浦发银行、兴业银行、浙商银行、华夏银行和大连银行11家银行发布了存量房利率调整常见问答事项，明确相关安排。

综合上述银行公告内容来看，此次存量房贷利率调整主要有以下重点：

1、凡是符合要求的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款均可调整。房贷利率加减点高于“减30BP”，且高于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率政策下限（如有），在本次存量房贷利率批量调整范围之内。2023年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

2、当前房贷利率高于LPR（贷款市场报价利率）-30BP（基点）的，统一调整为LPR-30BP，贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形除外。

3、工商银行确定在10月25日统一调整，其他银行在10月31日前完成调整。不过，部分银行强调，相关调整时间每个人情况可能有所不同，具体要根据贷款重新定价日来看，有人是次年1月1日，也有人是贷款发放日。

4、若住房贷款是固定/基准利率定价，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。

5、此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款。商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。

购房者再享减负效应

央行数据显示，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。调整后，存量房贷利率将降至约LPR-30BP，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）计算，调整后为3.55%，较调整前的4.06%降低约0.5个百分点。批量调整完成后，预计这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节省支出约1500亿元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次存量房贷利率调整，开启了去年以来第二次降低存量房贷的操作，具有非常好的导向。虽然各个地方表现不同，减负情况不一样，但总体上后续各个购房者都可以享受到较好的减负效应。

举例来说，根据工行测算，如果借款人在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，借款人每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

如果借款人在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

此外，东方金诚首席宏观分析师王青认为，接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的提前还贷潮，相当于给存量房贷家庭吃下定心丸。同时，也有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。

严跃进亦坦言，存量房贷利率下调其实比新购房领域的降低房贷利率操作更有效，因为涉及面多。尤其是近期各大商业银行的操作，对于房地产市场情绪提振有积极作用。

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