上篇讲解了行政区域规划 图一，可以看到三个中心红色板块，除了三个中心外，老江东在三个中心包围圈内成为次一级选择，然后再是延边区域。 图二，镇海学区划分，城区去镇海买房读书，基本都是为了摇号蛟川，蛟川到镇中的概率是40%，对中低收入家庭来说，从鲲池到蛟川9年学费56万也是不少负担。老城区两所区中心和应行久摇不中蛟川回读仁爱是最好的选择。 图三→五，鄞州的学区特点是以价选房，以价定板块。 图六→七，海曙以次新小区选择学区只有储能，丽园，海外分校，对应高塘，段塘，高桥。总价上最便宜的就是海外分校江汇城200万出头。 图八，江北学区，大多数会在北外和青藤之间做选择，一个东一个西，次新总价都是200万出头，个人推青藤，姚江新城居住舒适度和发展潜力都好于庄桥。 总价学区房，学区房=房价+学位，因出生率降低，学位存在贬值风险，2020-2021年学区房高点是学位和房价造成的双重顶，在2021完全消化完双胎政策造成出生小高峰后学位附加值直线下降再叠加房价下叠周期，在2023-2024年中原来高位学区房跌幅高于普通类房产，学区房更保值成为一个笑话。 在出生率下降学位贬值看似不可逆，学位作为城市房产的核心附加值，变数在于行政手段干预。 我投资的房子没有一套是因学区因素而买的，买的时候没有增加学位溢价，在卖的时候如果有溢价更好，没有也不吃亏。（有不少学校在生源质量变好后成为学区房）