凡是开盘疯抢的楼盘都没有好下场 这句背后的意思就是开盘疯抢意味着多数都是投资客，投资在买房和抛售的时间上基本是趋于一致性，抛售挤兑进一步拉低收益。 我买房喜欢买投资客集中的次新二手，因抛售挤兑效应存在，往往更容易出笋盘房源，总价在300万左右客户人群和成交量都是市场中最广泛的，抵消部分不动产流动性不足的天然属性。 图一，100万左右两个方向1.市中心老破小，2.方桥次新房。两者都是置换链条的最低层，接盘人员主要是外来流入人口，那么对应的就是城市人口净流入值。方桥作为在次新房价1万价位配套规划最好板块，这点需要承认，不然也不会在2021年2万多时有大批投资客。 图二，市中心老破小除人口净流入值外，另一个因素是人口密度，我抓取贝壳47000套成交数据，在人口密度高的街道，老破小交易量超过人口密度低的街道。 图三，200-300万总价，之前市区三个中心二个副中心，三个中心（东新、南商、三江口）包围圈中间老江东的仇毕、潘火是优先选择。潘火>下应这个没有任何疑问，自己看地图。姚江新城其实是有点远的，去年价格超过湾头就是学位溢价，今年回归到应有价格，是作为学区考虑的优先。 300-500万，首选明湖次新二手，明湖次新二手属于超跌板块，投资客在下跌和上涨周期中是有助推效应。次一级考虑江东中心和段塘。 图四，500万以上在宁波已经不属于投资范围，新房成交占比20%，但是到了二手成交占比4%都不到，自住只看自己喜好和居住范围。500万以上成交来说鄞州>江北>海曙。