中日房产泡沫破裂有一点不同，那就是地产的国有属性。可以说中国房价泡沫的一半都供给土地财政了。这大约是中国优于日本的地方。把吃进去的可以吐出来一部分，用于保交楼防烂尾。上海的房价依旧高高在上，可见各地的财务把控能力有很大区别。 在探讨全球房地产市场的多样性与复杂性时，中日两国的房地产市场提供了一个独特的比较视角。尽管表面上两国楼市存在众多相似点，但在深入分析后可以发现其背后的运作机制和市场特性存在根本的差异，尤其是在土地市场的交易自由度上。 日本的土地市场特点是高度的市场化和自由交易。土地作为一种商品，其价格受市场供需关系的直接影响。20世纪80年代末期，日本经历了著名的资产价格泡沫，尤其是在股市和房地产市场。 股市的急剧下跌最终波及到了土地市场，导致土地价格快速下跌，进而触发了房地产市场的崩溃。这一过程说明日本土地市场价格的波动与其他资产价格，如股票紧密相关，共同构成了资产价格泡沫的兴衰循环。 相比之下，中国的土地市场具有完全不同的特征。在中国，土地的所有权归属于国家，不存在土地的市场化自由交易。这种模式赋予了政府在房地产市场中极大的控制权。 政府通过控制土地供应的数量和节奏，能有效地调节房地产市场的波动，使得房价在很大程度上脱离了股市等其他资产价格的直接影响。这种政府主导的市场调控策略，使得即便是在经济波动或其他外部冲击的情况下，中国的房地产市场也能保持相对的稳定。 在日本，楼市泡沫的破灭是一个自然市场反应的结果，表明了市场化程度高的土地交易机制在面对经济波动时的脆弱性。 而在中国，由于土地供应主要受政府控制，房地产市场的稳定性更高，但这也带来了市场效率低下和资源配置不当的问题。政府的过度干预可能抑制了市场的自我调节能力，导致长期的市场扭曲和效率损失。 此外，中国房地产市场的这种特殊性质还表明，购房者往往处于被动接受价格的一方。由于缺乏市场化的土地交易，房价更多地是由政府策略而非市场供需关系决定。这种情况可能导致购房者在交易中的议价能力弱化，使得个人投资者和家庭在面对房地产投资时可能承担不合理的风险。 在比较中日房地产市场差异性的基础上，可以进一步探讨中国楼市潜在的泡沫问题及其可能的结局。在房地产市场的多种运作模式中，中国楼市的泡沫状况引发了广泛的关注与讨论。 首先，中国的房地产市场与日本的市场机制存在根本的不同。日本在20世纪90年代初经历了房地产泡沫的破裂，其市场从高峰到低谷的转变，对经济结构和居民生活产生了深远的影响。 相较之下，中国的房地产市场虽然也存在泡沫的警示声，但其市场结构和政策调控与日本有着显著的不同。中国政府在房地产政策上采取了更为积极的调控措施，以防止市场过热和价格的过快上涨。 对于泡沫的结局，理论上讲泡沫有两种可能的结束方式：破裂和稀释。在中国楼市的情境中，稀释泡沫似乎比破裂更为可能，这主要得益于政府的持续干预和市场调控措施。稀释泡沫意味着通过经济增长和市场扩容来减轻泡沫的影响，而这种方式的代价和社会阵痛相对较小。 在稀释泡沫的过程中，不同的社会群体受益和损失的程度不同。拥有房产的群体由于资产的增值而获得了较大的经济利益，特别是那些使用高杠杆策略购房的人。 相反，那些拥有积蓄却没有房产的群体，由于房价的上涨而相对处于劣势，他们的积蓄购买力被稀释，负担了房地产市场上涨的间接成本。 在中国，房地产市场的扩展和价格上涨带动了经济的快速增长，但同时也加剧了社会的贫富差距。这种差距不仅在于有房者和无房者之间，还在于不同地区和城市之间的房地产市场表现上。一线城市和部分热点二线城市的房价远高于其他地区，造成了区域内部的经济和社会分化。 中国楼市的未来走向及其泡沫问题的处理方式将深刻影响着国家的经济结构和社会稳定。通过政府的积极介入和市场调控，希望能找到一种既能保持经济增长，又能平衡社会公平的房地产市场运作模式。 来自 （日）郝一生作. 国家的突变 崛起背后的经济逻辑[M]. 2023