最近陪一个朋友看璞园park ：容积率1.4、层高3米5、使用率96%和1万每平精装修……；产品很动心同时也有顾虑，毕竟这个板块曾流拍两次，park地块还是被“捆绑”上市的，担心有坑，希望我能帮忙分析一下： [向右R]关于资产保值性： 过去两年，北京核心板块的次新楼盘升值保值性也在弱化，越来越多客户把追求品质当成买房第一要素；璞园的居住品质领先望京同价位楼盘两个代差，同时还兼备了低密度，距离望京、来广营以及酒仙桥产业区都在半小时以内，完全可以做第一居所；其次它的价格并不贵，卖的最好的是210平四居1545万，套内201平，约等于望京250平四居的套内，这样算单价才6.1；最后她的主流大平层产品和孙河、中央别墅区形成错位，避免过度内卷。 [向右R]关于配套兑现周期： 这个楼盘是2027年3月交房，但板块内的小阿那亚25年底竣工，配建的白小80中是26年9月开学；出小区门步行500米就可以享受朝阳区的公立教育，开车通勤15分钟内可抵达达顺义头部的国际学校；就医需求除了板块内的社区医疗，10分钟抵达地坛医院；20分钟左右抵达顺义和睦家诊所和友谊医院；烟火气的消费可以去金盏和常营居民区满足，高大上的消费直接望京、后沙峪了。有一点遗憾的是山姆极速达还没有开通，全城配需要第二天，对懒癌患者不太友好。 [向右R]关于航线噪音 我请教了业内人士，得到回复：这几年首都机场航班被大兴分流，其次夜间也限飞、影响还好；再者北京常年盛行西北风，飞机需要逆风起降；璞园经常看到的大多是温榆河上空的降落航班，距离远噪音小。如果遇到刮南风，在璞园上空会出现起飞航班，它们的高度较高且越飞越远，再加上项目标配的90旭格窗、大金空调和地暖，整体噪音是可控的。 反过来说，如果没有机场，也很难有这样的低密度地块。 [向右R]关于交通 璞园距离机场高速苇沟出入口700米，通勤望京、三元桥乃至二环都很方便；此外京密高架预计2025年通车，可以缓解京密路、机场高速以及机场辅路的交通压力；此外楼盘还提供了三年内免费社区班车通勤周边地铁站、望京、三元桥以及后沙峪商圈。 总结：璞园产品很强，短板不短，未来可期。感兴趣联系我。