说深圳新房不够？新货马上到！

昨日，深圳住建局发布了第四季度有入市计划的预售商品房清单。

截至2024年10月21日，四季度预计有37个商品房计划入市，预计供应房源面积为1498825.36平方米，共有13744套房源。

大家比较关心的住宅部分，预计供应面积1112318.68平方米，合计11180套房源，分别来自南山、宝安、龙华、光明及龙岗等31个住宅盘。

这份清单中，最引人关注的两点：

一是四季度新房供应，南山区以10个项目、近4000套房源，成为全市供货量最多的区域，终于不再扭捏，重视推货，快速回笼资金；

另一个，就是宝中“捂盘大王”都市茗荟出现在了入市计划名单上，虽然从2021年底至今传过多次入市的消息，那都是民间传闻，这么“明目张胆”地出现在官方文件上，还是头一回。

从清单上的268套，可以看出二期首批只推了小部分房源，据传不限售价，又是大部分人买不到的房子。

最终入市信息，还得以官方批出的商品房预售许可证为准。

南山供应最多，宝安最受瞩目

从这份清单上细细盘点，不难发现，深圳人打新的焦点，还是被南山和宝安轻松“拿捏”了！

划分区域来看，南山、宝安项目最多，“风卷云残”的厮杀局面正在打开。

其中，南山区成为当之无愧的“供应大王”，不仅楼盘数量最多，新房源数量也创下今年的峰值。今年四季度计划入市项目有：天源华府、缙樾府、观山海家园、望海玥、赤湾琅玥湾佳园、四海臻邸二期、深铁熙府、山海丹华府、翰熙典居、风格城事花园项目，共计带来3921套住宅。

其中，前海月亮湾花园附近新盘，观山海家园项目位于老前海南板块，小区共规划12栋住宅，其中有8栋塔楼，4栋板楼，共876套房源，主推户型建面约95-110-115-138㎡的三四房。

翻查今年住建局的入市计划清单，缙樾府、天源华府以及四海臻邸二期皆是“常客”，开盘从年头喊到年尾，这一次，真的会入市吗？

接下来，宝安区四季度也有8个住宅项目预计上市，包括未来之光家园、都市茗荟、珺悦名都、盛合天瑞家园、鸿桥世纪名园、蔚蓝海尚花园（卓越前海未来城）、云祥公馆，还有刚刚拿预售的德懿府，共计2799套房。

宝中“捂盘大王”都市茗荟二期，占据区位与准现房优势，烽火戏诸侯多次，这回据传在不限价、政策利好的催化下，终于有了具体的入市消息！

据了解，本次有计划推出268套，为建面约86-117-120-143㎡的三至五房，据传价格会在10-11万/㎡左右，目前已经封顶。

但截至上个月，项目仍在申请规划调整，包括阳台和公区的部分。规划图显示，都市茗荟二期建设用地面积约3.3万㎡，总建面约20.6万㎡，容积率3.96。其中住宅建面约8.85万㎡，商业约1.6万㎡。规划总户数724户，停车位1102辆（住宅900辆）。

二期由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成，其中A、C、D座为43层，B、E座为41层，均为3梯4户的设计，另外小区内配备有幼儿园、游泳池等。预计首批先推出B、D座房源。

此外，龙岗、龙华以及光明等，都有新住宅房源供应。有4个新盘入市的光明，凤凰城板块的中海时光境花园，10月22日取证加推1栋房源；深铁大运TOD项目阅云境广场，计划首推607套。而今年四季度，福田区无新盘入市计划。

10月新房认购量突破8000套！

9·29新政的催化，不仅让二手房源加速交投，从930至今新房认购量直线上升，深圳新房市场持续火爆。

乐有家研究中心监测住建局平台数据，截止到10月22日，本月全市一手住宅累计认购量达到8405套，平均每天认购382套。

这个数据已经达到深圳交易量的繁荣线水平。

值得注意的是，业内解释“认购不等于合同网签”。先认购后合同网签，两者之间存在一定时间差，且认购存在小部分撤销的可能性。

但如果按照这种日均趋势发展，月底累计认购量有望超10000套。

乐有家研究中心整理了第三季度的新房网签榜单，网签作为认购后的节点，虽有一定的时间滞后，却是货真价实的交易凭据。

从全市榜单来看，单价较低的项目也相对受欢迎，前十的榜单里有6个项目均价低于5万元/㎡，只有深圳湾的深湾玖序价格较高。热门新房项目大多具有核心区域、优质教育配套的特点。

深圳新房去化周期逐步缩短

开篇提到，为何有人担心深圳新房告急？

除了2021年深圳成功拍了38宗宅地，近三年深圳宅地是肉眼可见的逐年减少，22年34宗、23年14宗，到今年仅挂牌4宗地，其中前海宅地下个月出让。

拍地少直接导致的结果就是，新盘数量的急剧下降。深圳住建局平台显示，截至目前全市可售新建商品住宅为4.4万套、约455.5万㎡，环比持续下跌。根据深圳中原9月最新数据，把过去一年新房平均成交量，与9月30日库存量477.7万㎡，来计算去化时间约为20.69个月，与8月相比少了1.09个月。换句话说，10月新房去化加速，而总体库存量减少20多万的情况下，接下来深圳的去化周期将进一步缩短。

据克而瑞数据显示，9月全国重点百城的去化周期平均线为25.2个月，连续7个月超过两年周期，深圳则低于平均数值。今年5月，自然资源部发布通知，严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，明确了去化周期超过36个月的城市，暂停供应宅地；18-36个月的城市，“盘活多少、供应多少”的原则供地。

全国“去库存”号角吹响，曾经“供不应求”的深圳也无法幸免。

所以，深圳新房还没到“告急”的时候，但也确实在加速清货中，把房子卖出去，才能有新的宅地供应，新房市场才能持续滚动起来。

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