这一波行情，看来是真的来了！ 最近深圳和北京的成交量都开始在暴涨，很多同行， 包括大V都在预测，说这一轮成交量暴涨之后，马上会迎来价格的上涨，所以很多外地粉丝，纷纷准备把户口迁往深圳和北京，足以可见，大家的买房热情在升温。 但大家不担心一件事情吗？踏空！ 万一成交量上去了，价格还在跌呢？于是，网络上进行了一场火热的多空博弈！ 股市里面也存在放量上涨和放量下跌的情况，但楼市这些年，似乎只有放量上涨，没有遭遇过放量下跌，但你能因为过去没遭遇过，就能够想当然认为，未来也不会遭遇吗？ 这个问题，我们要深度来剖析： 我们要搞清楚，成交量的逻辑，也就是背后的成交结构，如果搞不清这一点，你很有可能就是接盘的韭菜。 第一种情况，良性放量 良性的楼市放量，会带来居民债务扩张和上升，具体表现是怎样的呢？ 购房者李总，首付50万，贷款100万，买入业主张总的一套房子； 张总拿着这150万，加上300万，去买了一套总价450万王总的房子； 王总也没闲着，拿着450万，加上800万的贷款，去购买了一套总价1250万肖总的房子； 肖总也想着要置换，准备拿2000万，贷款3000万，买一套总价5000万的豪宅； 这就是置换链条，在这条链条上，其实每个人都扩大了自身的债务，这就是债务造成了居民杠杆率的提升，并且推动了房价的上涨。 这种情况，是有利于后续房价上涨的。 第二种情况：非良性放量 很多情况，成交量上涨，并不会带来债务的良性扩张，而是带来了债务的转移。 距离： 李总拿着100万首付款，贷款200万卖了一套300万王总的房子，而王总拿着300万并没有去买房，而是回老家建别墅了，或者出国移民了，在这种情况下，每一套房源的成交，其实都是在消灭一个潜在的肯背债的刚需，是的后续的需求增量会减弱。 很欣然，我天天在深圳观察楼市，我发现，市场明显偏向于第一种情况，上周我一共看了差不多20个楼盘，很多二手房业主，都是想把手里的刚需房卖了，换成位置更好的改善房。 有人是因为工作地点变化，所以要置换房子，有人是因为家里人口增多了，不够住了，所以需要置换房产，深圳的置换链条是非常健康的。 因此，眼下到深圳买房，还是可以捡到漏的，距离：有业主想把自己福田的房子卖了，去买2套龙华的房子，这个时候，他是愿意低价把福田房子卖了，而这个时候，恰好有一个布吉业主，想把布吉的房子卖了，买到福田来，这就形成了交易共识。 双方都完成了置换，都换到了理想的居所，同时还刺激了楼市的升温，有利于后续价格的上涨。