绿宝马绿城凤栖和鸣项目入市了。 这是我比较认可的一个项目，一是因为是绿城操盘，二是 项目的先天素质确实非常好，容积率低，而且周边环境也很好，靠着融创茂，聚餐逛街之类的也很方便。所以这个项目热销，也是理所当然的事。 但从产品上来说，个人觉得这个项目稍微有点托大了。 一是起步最小户型是143㎡，我觉得有点大，个人觉得应该是有一些120-130㎡的大面宽三室，二是143㎡占比应该更高一些，面对二胎家庭的四室流通性好，也是市场上改善的主流，我觉得应该多配一些。 我们先看看这个项目的量价， 然后再推测下未来的价格走势： 先说推盘量，143㎡和170㎡各有一栋楼，170㎡和200㎡拼起来的有一栋楼，都是17层的小高层。这样143㎡供应68套，170㎡供应68+17套，200㎡供应17套。 143㎡均价1.9-2.05W/㎡，300W以内的总价，去化四五十套，去化率73.5%；170㎡均价2.05=2.15W/㎡，350W的总价段，去化二三十套，去化率35%；200㎡均价2.15-2.3W/㎡，400W的总价段，去化也不错。这也基本和我一开始的预期相同，从目前来看，143㎡的产品供应少了。 从整盘来看，143㎡户型只有6.5栋楼，合计是428套，占比不到30%，其中还有68套是三室的户型。目前来看，143㎡户型这个总价段还是经受住了市场的考验的； 项目的关键在于170㎡及以上的产品。170㎡的户型的这个项目的绝对主力，粗算一下有605套，占比有41%，这部分产品怎么提升流速是这个项目的关键。总价就达到350W这个价格段了，在科技城是能买得到房子的。 凤栖和鸣整个项目1486套，如果去化周期按照3年来算的话，月均需要达到40套的流速；如果去化周期按照4年来算的话，月均也需要达到30套的流速。这样看下来，170㎡及以上的户型，每月得卖到20-26套的速度，开盘才卖到这个数，后期月均都要达到这个数的话，难度还是挺大的。当然，后期实景和项目价值的不断兑现，肯定也能对项目流速有带动作用。且看后续发展！