进入2023年以来，我国楼市的调整趋势愈发明显，这一点估计大家也都看出来了。中指研究院的数据显示，2023年1~11月份，百强房企的销售总额为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上个月扩大1.6个百分点。

其中，TOP10房企的销售额均值为2523.7亿元，较上年下降9.3%；TOP11~30房企的销售额均值为779.2亿元，较上年下降14.6%；TOP31~50房企的销售额均值为379.5亿元，较上年下降17.7%；TOP51~100房企的销售额均值为179.4亿元，较上年下降25.1%。

为此，不少业内人士表示，楼市格局已定，房产走势逐渐清晰，未来房子将会逐步回归到居住属性。事实真的如此吗？我个人是认同的！理由有3点：

1、当前，国内的住房总量明显过剩。国家统计局的数据显示，截至2023年7月份，全国的商品房待售面积已经达到了6.4亿平方米，同比增长17.9%，基本达到了2015年棚改去库存之前的水平。

2、未来，国内的住房需求增长空间有限。第七次全国人口普查结果显示，截至2021年，国内60岁及以上人口占比超过18%，人口老龄化程度进一步加深，而且还有专家预测，到2025年，国内60岁及以上老人总数将达到3亿人，占比21%，65岁及以上老人占比也将达到13.7%，到那个时候，我国将进入深度老龄化社会。

与此同时，2017年至今，我国的新生儿出生率逐年下降，2022年，我国的新生儿出生人数首次跌破千万，只有956万，达到1949年以来新生儿出生人数的最低值。更重要的是，现在国内的城镇化发展已经接近尾声，未来降档减速不可避免，凡此种种原因，未来国内的住房需求还有多少增长空间？寥寥无几。

3、近年来，老百姓的购房能力被削弱。经历了3年口罩事件，很多人的收入减少甚至失业，老百姓手里没钱了，购房能力被削弱，已经支撑不了当前楼市的高房价，除此之外，现在大家买房也越来越谨慎了，像过去那样冲动买房、盲目买房的现象几乎看不到了。

鉴于此，也就是我认同楼市格局已定，房产走势逐渐清晰，未来房子将会逐步回归到居住属性的3点理由。实际上，楼市格局是否已定，房产走势是否清晰，对于只拥有1套房的刚需家庭来说，影响并不大，反正又不打算卖房，楼市怎么发展，和这些家庭又有什么关系？但对于国内超40%拥有2套及以上住房的家庭来说，影响却不容小觑，特别是未来5年，后者或将面临3个难题！我们一起来看看。

首先是房产市值不断随水。楼市调整，房子回归到居住属性，避不开的就是房价下行，比如一线城市上海，前些年，上海市中心的老破小均价都超过了10万元/平，但现在，几乎都降到了7~8万元/平，房价下行，也就意味着房产市值缩水，换言之，只要楼市调整没有结束，房产市值就会不断缩水。

其次是房子变现越来越难。长期以来，楼市都存在买涨不买跌的现象，楼市调整，成交量低迷，再加上房价下行，很多人也就不敢买房了，原因很简单，都怕自己高位接盘，成为冤大头。更重要的是，今年以来，各地的二手房挂牌量激增，很多城市的二手房挂牌量已经超过了10万套，比如北京，二手房挂牌量就高达15万套，上海更让人意外，二手房挂牌量直接超过了18万套，在这样的情况下，房子变现会越来越难也就不意外了。

最后是持房压力不断上升。由于过去多年高房价的原因，大多数人买房都是通过贷款买的，很多手握多套房的人也不例外，但随着口罩事件以来，很多人的收入减少甚至失业，手握多套房的中产家庭更是重灾区，还贷压力就会不断上升，再加上那些手握多套房的人，还要缴纳多份物业费、车辆管理费、契税、维修基金、取暖费等等。很明显，他们的持房压力要比只有1套房的人大很多。

综上所述，也就是未来5年，国内超40%手握2套及以上房产的家庭，或将面临的3个难题。对此，你怎么看？