先说结论：只有越秀、海珠、天河、黄埔部分、白云部分的老破小才叫有价值的老破小。 [清单R] 为什么提老破小？随着这一波楼市的下行，同时大部分理财产品回报率被刻意压低，很多老破小的租金回报率已经达到3％甚至更高，看起来非常具有“性价比”。3％这个数据，对比现在市场上的存款利率、国债收益率和理财产品收益率等等，显得 既安全又高收益，起码不会像P2P一样跑路，再不济还有一套房子在手里，何况还是一线城市核心区。 [清单R] 为什么只有越秀、海珠、天河、黄埔部分、白云部分的老破小才叫老破小？ [清单R] [向右R]1、稀缺性。没有选择就是最好的选择，在这些区域，20年以内的楼龄都可以叫次新，老破房占比超过70％，想住在主城核心区，总价300万以内几乎只能选老破房（公寓除外）。 [清单R] [向右R]2、资源聚集度。四个一线城市，只有广州是单中心，蕞造富的两个产业金融和科创就是珠江新城和琶洲，郑志（省直、市直机关单位、央企南方总部、J区大院等）资源、医疗资源、学区资源等依然聚集在越秀，这些资源只要不动，老破的价值会长期存在。 [清单R] [向右R]3、金融属性。专业投资客的判断房子的唯一标准就是房子的金融属性，因为是不动产所以流动性会差一些，但是只要有金融属性就可以随时拿钱，比如需要急用钱的时候，卖房可能会比较慢，但房子可以随时去银行抵押拿出来钱，所以金融属性就抵消了流动性差的缺点。很多人听说过一句话：楼龄超过20年在银行比较难贷款。这句话主要是指外围的老破，但广州核心区这些不存在的，比如最近群里精选的一套纪念堂老破房，1993年的家属院，卖价是315万，银行可以D款377万。 [清单R] [向右R]4、未来小饼。大规模的拆迁比较难了，但未来正负会启动大规模的微改造，比如加装电梯、小区绿化、外观美化等等，正负的人都住在这里，他们是不会亏待自己的。所以在选择老破的时候，如果是楼梯房要看他是否加装了电梯，如果没有是否预留了电梯位，超过6层，未来大概率会加装（正负也有部分补贴）。 [清单R] 蕞后，价格就是价值，低价就是真理，遇到7折以内的房，以上全错。不建议买入，但确实要买的（需要倒拿💰、首套自住、改善置换等），务必7折内捡漏，平时会精选一些7折以内的房子发到群里，有需要的可以进去围观，祝大家都能捡大漏，拿到正现金流的房子。