🌿楼市好像又热了起来，房价已经筑底？甚至又开始传止跌上涨的风言风语。后台也有人问，南京某某地方的房子现在该不该买，该不该卖？讲讲我对当下各种政策对楼市刺激的看法。 🌿不管是房价筑底还是止跌上涨的核心地产，在于房地产当前的特殊地位，和经济捆绑。一方面，城市的基建和更新完全依赖土地财政，这两年土地卖不出去，城市更新速度放缓。另一方面，房产驱动经济的模式，导致一些金融企业基本都压注在房地产的快速发展上。这两年个别公司纷纷暴雷，根源都源于房地产的超额利润消失，击鼓传花的游戏无法继续，如果房价在现在的基础上一年内快速下跌30%，那不良率会直线上升，也就是硬着陆。上述两个方面其实就是政策端为什么一直在发力房地产的原因。近期的各项政策，都是为了房地产市场能够正常的运转起来。 🌿今年8月，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元。加上其他的各类贷款等，总计个人贷款余额为81.57万亿元，居民杠杆率64%，接近国际警戒线65%。如果横向对比美国的75%，好像还有空间。但是，我国居民可支配收入占GDP的比重比较低，真正需要贷款提升生活品质的家庭和个人也没有足够的财务能力。 🌿房价收入比方面，中国房地产报指出，2023年末南京人均可支配收入为79858元，2024年7月房价为28880元/㎡，按三口之家、人均住房面积36.6平方米计算，房价收入比为13.24，而2018年南京的房价收入比为21.33。2023年南京房价下跌幅度大家心里有数，所以房价收入比数值降下来了。按国际惯例，3-6倍的房价收入比才在合理区间，目前纽约、东京，房价收入比为10，自行理解，未来还有个房地产税彻底将房产作为消费产品。 ‼️从目前整体的收入水平和对未来的收入预期，当下的情况都不足以支撑房价的继续上涨，而政策的目的只是为了刺激房产的分布降价流动：5万买房的人4万出手，4万接盘的人3万出手，类似分摊到更多的人，拉长更长的时间消化是现行房产政策的根本目的，而不是一下子楼市解冻，这是长周期。蕞后一段细思极恐，希望不是我想的这样。 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光