🌿11月8日或之后，上层还有积极的政策发布，南京楼市或我国楼市后面会不会止跌回涨？在南京买房或者卖房是不是可以买，还是卖？近期遇到这类的问题很多，大家更多的还是从网络获取信息，但发布信息的都是房产从业人员，包括那些号称自己是媒体不是中介，但是一直干着中介卖房的自媒体。无非就是唱多或唱空。 🌿6号的笔记从房地产的本质、个人住房贷款余额、杠杆率、房价收入比以及当前政策目的进行阐述。网上也常说大放水，以及楼市企稳，而放水后如何接水？楼市如何企稳，谈的不多。背后的底层逻辑，放水是指上层和地方通过贷款的方式将资金拿出来，灌溉各地。楼市企稳的背后源于买房者当前的储蓄，以及未来二三十年的预期收入。抵押物就是土地和地上的房子。过去，买房增值也就是上层放水，个人通过贷款买房接水，放大杠杆，接盘人接收，卖家赚取差额，也就是享受到楼市的红利。 🌿从放水和化债来看，后面预计会有约10万亿规模的放水，其中6万亿用于化债，以低息偿债置换地方上的高息短债以及地方隐性债，也是当前的优先级。9月末全国地方债务余额为44.74万亿，今年1-9月，地方债券支付利息10346亿。数据来源：财政部。所以6万亿的规模还不见得够。 🌿再看销售数据，2024年1-9月，全国新建住宅销售面积为5.9亿平方米，同比下降19.2%，新建住宅销售额为6.0万亿元，同比下降24.0%，10月份全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长。从新房二手房成交数据可以明显看出，二手房成交后的资金并没有有效的流入新房端，也就是卖家套现离场居多，当前楼市资金还是流出状态，没有实现蓄水池的作用，水位在下降。 ‼️综上所述： ✔️1、目前无法复制去年2-4月份的成交状态； ✔️2、南京新房多数通过以价换量方式，维持销售热度，板块间的销售冷热不均，未来一段时间部分区域会出现房荒的情况； ✔️3、南京二手房近期谈价难并非涨价因素，更多还是情绪占据主导因素； ✔️4、 本次南京楼市热度还需3个月左后进一步判断，11月开始略显颓势，还需政策加码维持情绪。 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光