影响东部新城和明湖房价的大杀器来了!明湖板块是宁波政府为了弥补当初东部新城核心区高品质住宅规划不足，房价上涨过快，接力打造宁波新城市中心形象规划建设的。这些年也取得了很好的成绩。最新土拍的明湖a5-3/5地块容积率1 .2，可建面积6.975万，势将打造低密墅类建筑。整个A5地块商品住宅楼面价折合大约27000元/平，北部住宅地块3.16万平，容积率2.45，地块位置对比A6住宅位置要相差一些。按照现在宁波楼市行情，价值大约20000元/平，那么南部低密住宅区楼面价大约折合到36000元/平。低密地块依照“轨道交通控制保护范围线”，可以在最北部建设一排300平左右户型大平层的小高层或者是一、两排大户型叠墅。这样其余部分将得到0.8-0.9的容积率，我们参考檀宫御府的容积率是1，本地块墅类产品从后到前将依次是类合院、双拼、独栋别墅产品。从A5、A6两个地块位置和商业建筑位置看，高层建筑住宅可视景观会受其影响，而且明湖板块居住率偏低（从在校生数量更能反映出），商业环境短时间很难有作为，所以折合到能产生高溢价值的别墅区地价成本还将上调。我们初步预计加精装后售价均价将至少十万，来满足整体项目成本。因为本项目销售周期长，随着国内房地产市场行情逐渐回暖，销售价格预期可能还会上调。 以前对别墅的要求主要是居住家庭圈层、地段、品质、环境、物业管理等，现在又将随着新时尚、新生活的高要求带看新的“三要素”，所以对于本产品在设计和功能上的进步尤其重要。从出让条件上本地块明显优于湾头江山万里玖州，设计上会更有可开发性，也不会像它那样为了追求货值，只有理想，使某型产品变得明显鸡肋。 前阶段上海、北京等高级别城市，再到杭州、苏州等同级别城市顶级改善型住宅放开，宁波大有作为。我们从古北壹号、翠湖六期能看到，再好的大平层都无法和别墅相比，独栋就更没可比性。本项目百套左右别墅的可设计性又强，这将对整个东北新城核心区和明湖板块顶级住宅价格产生冲击。我们知道房价都是从上到下联动传导，顶级人群对本项目的购买欲望，项目的产品力和定价，将对以后整个东部房价产生直接和间接影响。 我们相信随着一些超高端项目崛起，宁波的城市建设、形象、影响力将都很大提升。