最近有些小伙伴催更小克勒，能不能出一个总结版，上海哪些房子需要重点避雷？ 今天就根据500-600w、1000w这两个咨询量很高的总价段，简单汇总一下。 01. 500-600万总价段 入坑指南①：郊区新房 一上来，我就想放个地图炮：所有的郊区新房，买了都是要亏钱的。 有些郊区的新房还在触发积分，让买房人们误以为：这块的新房很稀缺、很抢手。 然而，种种因素都预示着，郊区新房未来的走势并不明朗。 央行在2024年二季度的货币政策执行报告里指出：租金是影响住房价值的核心变量。 （📷见图2） 郊区恰恰是收租的弱势群体。供应大、租赁需求不旺盛、租售比低。 上海各个方位郊区新房的租售比，都能把人雷得外焦里嫩： （📷见图3） 不知道在售的这些郊区新盘（维持现在的价格的话），平均的租金回报率有没有1.3%...颇有腰斩的潜力。 稍微研究下海外成熟市场就会发现——市中心的租售比是更低的，郊区的租赁需求更不稳定，需要更高的风险溢价（&租金回报率）。 在上海却是恰恰相反的情况，租售比高的房子都在市中心，郊区清一色低租售比。 很有可能，市场还没反应过来... 细思极恐的是，郊区新房的各种属性，都不利于租金的增长： 1）租金与房屋品质强相关。郊区新房清一色都是刚需盘，同质化率接近100%； 2）供应量庞大。上海外环外新房占到总供应的约90%； 3）以浦东、闵行偏远地区以及松江为首的郊区，还是保租房供应的重灾区，大大分流了租赁需求； 如果未来房产税这边再出什么幺蛾子，取消免征面积，郊区房子的净租金回报率可能就只剩0.5%了，必跌无疑。 入坑指南②：市区老公房、老塔楼、动迁房 500-600万在上海买房确实很难。 郊区新房100%都是雷池，往市区里面走么，对应的就是破房子。 （📷见图4） yysy，市区多层的老公房，还有翻盘的可能性——拆迁。 就历史执行情况而言，也就黄浦、徐汇、静安、虹口南部有些希望。所以，这些地方的老公房卖得最贵，包含了一部分拆迁预期。 动迁房和老塔楼就洗洗睡吧，至少在21世纪，拆迁是不可能了。 纯粹从【房住不炒】的角度，这些房子，倒还不如买个优质的商住了。 （📷见图5） 500万的老公房、老大楼，你还指望能涨到700万？？ 一样是亏钱/不涨，还不如住得舒适点。