【1113,要要要上】利好新政解读
一、内容归纳: ①建面≤140㎡,首套1%,二套1% ②建面>140㎡,首套1.5%,二套2% ③增值税,满二的免征(广州这边在2023年的920后已经实行了) ps:具体细则(例如,执行时间、执行标准等),还需要等地方公布。
二、利好方面(嚼碎一点): ①减少了摩擦成本,重点利好买家。 ②利好实用率高,且建面≤140㎡的一手楼盘。 ③利好二套且买建面≤140㎡的买家。 ④利好同时买两套超高实用率,且建面≤140㎡的人 ⑤利好建面≤140㎡的二手业主。
三、新政后的契税(对比) 情况一,建面100㎡ ①若总价800w,之前首套12w,二套24w 现在首套/二套都是8w,分别节省了4w和16w。
②若总价600w,之前首套9w,二套18w 现在首套/二套都是6w,分别节省了3w和12w
那么,对于买首套而言,这个契税的优惠力度不够买二套的人大。
所以,对于要买二套的而言,这个新政会加速ta们进场的步伐。
但如今的大环境,还有多少人是纯买入第二套的?应该不会多了。更多的是,需要卖一买一,或者卖二买一,甚至卖三买一。
所以,焦点还是回到“如何卖房”的问题上。本质上是“谁来接我的盘?”
情况二,建面139㎡ 若总价1000w,首套/二套,契税10w 若总价1500w,首套/二套,契税15w 若总价2000w,首套/二套,契税20w
情况三、建面200㎡ ,契税如下: 若总价2000w,首套30w,二套40w 若总价3000w,首套45w,二套60w 若总价4000w,首套60w,二套80w
我认为,1113新政是利好,但对于买豪宅的人而言,契税并非决定ta们是否买房的关键因素。
买不买房,关键还是在于性价比和产品力,以及综合考虑自身的经济状况和需求意向。
所以,买豪宅的富人们,会否因为节省了一些契税就加速进场呢?我不知道,有待时间验证。
四、利空了谁?(任何事情都有正反两面) ①相对利空刚好140㎡以上的,例如,140.1㎡、140.2㎡、140.3㎡,只要是140.1-145㎡的,我认为都有点儿利空。
因为在建筑面积的维度,这类面积的房屋,并不会比140㎡大许多,空间优势不明显,但摩擦成本却比140㎡以下的竞品要高,所以,反而是“变相利空”。
五、预计接下来广州楼市的表现: ①短期内,成交量会维持在一定的“高位”水平。 ②挂牌量会有所提升,尤其是大面积的二手房。 ③成交价可能会因为契税的减少而有短暂的止跌,但只要以下三个方面不改变,大趋势仍不会变。
1、供应量不再提升(土地、一手、二手挂牌等) 2、经济大环境,就业,营商环境等越来越好。 3、实用率不再提升,全面“照应”二手市场。
六、建议 ①To买家:先不要急着买房。 ②To卖家:趁着有利好(噱头/炒作)尽快卖房。 最最最重要还是等细则出台,其中:如果买第三套的契税怎么算呢?会否有人为了节省税费而钻空子“假离婚”呢?这些都有待时间验证。
七、后语 目前市场仍处于微妙的“博弈期”,价格抬一下或者压一下都是有机会的,关键看技战术水平了。
对于卖家而言,一定要呵护好唱多的自媒体/中介,因为有ta们的存在,你的买家才有机会“焦虑地进场接你的盘”,所以,ta们存在是有一定价值的。请不要冷笑热讽,非但不要打压,还要认同、点赞、转发。
但对于买家而言,大家要时刻保持住清醒的状态,到底能不能买?能,但一定是到了非买不可,且遇到合适标的物,价格比较笋的房源,才能“去马”。
ps:以上观点仅供参考,具体情况,仍需具体分析。