源深位于浦东内环内区域的正中心，坐拥世纪大道商圈，距离陆家嘴、嘉里城、三甲医院等浦东核心的资源都在3公里。 源深的第一批居民是本地国企的中高层以及浦东的体制内人士，浦东的“老干部”区域。 老干部楼盘的特色为：容积率偏低楼间距开阔、绿化覆盖好、物业费较低。楼盘不太张扬，但占据了一些核心资源（地段、景观、学区）。 源深板块的盛世年华、山水国际，就是典型的案例：（📷见图4） 盛世年华的容积率低至1.9，市中心鲜有这种内环境尺度的普宅小区。 浦西这边其实也有迹可循，永业公寓、百汇园都是类似的ld盘。 源深的配套相当豪华。 世纪大道的八佰伴在1995年已建成。 在2010年陆家嘴国金中心落成前，世纪大道商圈牢牢掌握着浦东商业的旗舰地位。 在近几年世纪汇/陆家嘴中心建成、华润时代广场翻新后，实力更上一层楼： （📷见图5） 福外+进才北是全市最顶尖的公办中小学学区之一。上海学区房的炒作源于2015-2017这轮大牛市，并在2020-2021年的”公民同招、民办摇号“政策下，迎来顶峰。 作为顶尖学区对口的盛世年华，是2020-2022年牛市的先头部队，冲在了最前面。 我记得比较清楚，2020年6月份的时候，盛世年华154㎡的挂牌价达到了2600万。 这是一个什么概念？ 同一时间点，华山夏都苑254㎡/翠湖四期172㎡挂牌价也就是在2600万，汤臣怡园169㎡叠拼挂牌价在2200万。 这些房子目前的成交价/挂牌价都接近4000万： （📷见图6） 如果有盛世年华的业主，抓在2020年置换豪宅，将实现阶级的跃迁。 捂着没卖的，盛世年华、山水国际的价格，已经跌回了2019年： （📷见图7） 陆家嘴花园更是有房源比2020年初还低了15%： （📷见图8） 黄浦、徐汇同总价的，都是一些品质/地段/学区都更弱势的楼盘：（📷见图9） 地段、品质、学区类似的楼盘，又凭空贵了三五百万，户型还更糟糕： （📷见图10） 源深作为上一轮行情里的先头部队，已经从高溢价的代表，悄悄变成了性价比路线的学区房板块。 先涨的先跌，后涨的后跌是一个原因。 另一方面，浦西市中心的本地购买力更强。浦东老房子的支撑力就更弱一些，老干部们早已转移去了别的楼盘。 源深给了家长们一个选择，买在市中心的一梯队学区，甚至比徐汇内环外的二梯队学区房普宅还便宜。 另一方面，也是给了买房人一个警示，全上海的公办学区溢价，最终都会消失。