天津楼市新政已落地满月，回顾过往，每次政策的调整均会影响客群结构发生变化。

“蓝印时代”外地人带火新五区市场

曾造成武清“炒房票”的“蓝印”政策，在当时吸引了大量外地客群来津置业落户，根据中原研究院监测数据显示，在2010-2013年期间，全市购房客群中，每年外地客约占25%左右，同时“蓝印”政策带动了武清区和宝坻区京津新城板块的市场热度，成为了当时外地客群主要的置业区域，而随着2014年6月“蓝印”政策的取消，外地客群的购房比例也回落至18%。

“后蓝印时代”新天津人置业重点转向环城

在2018年5月，天津出台“海河英才”计划，加大对于高学历、高科技人才的引进力度，这些“新天津人”置业的区域由以往外地人较多的武清转向配套更加完善，更靠近市区的环城四区，在环城四区购房的外地客群占比达到23%，超过新五区中外地客群比例。

从此次楼市新政落地一个月新房市场表现看，市区的成交比例升至17%，达到年内最高，较去年增长2%。在市区购房的客群中，新天津人和外地客群增长7%，天津本地客群出现回落。从市区各区客群特征看，外地客户主要流入河东区和南开区，本地客群则集中在和平区和红桥区置业。从以上数据来看，新政实施后，市场中已经出现外地客群增多及人口向市区聚集的趋势，因此，中原研究院认为此次楼市政策的调整，将带动新一轮城市人口的流动及客群结构的转变

趋势一：外来人口数量增长，城市活力提升

经过产业结构不断优化调整，天津经济近两年开始逐渐回升，GDP总量在北方各城市中排名次席，连续两年第三产业占比重回60%以上，恢复至疫情前水平。落户门槛逐渐降低，对高学历高科技人才引进力度持续加大，海河英才计划实施以来，累计引进各类人才49.8万人，另外每年约有3万人通过积分落户成为新天津人。楼市新政落地首月，中原研究院监测数据显示，新天津人购买新房比例29%，较前九月增长3%。购房区域集中南开区和河北区，较前九月分别增长12%和14%。中原研究院认为南开区教育优势相对突出，当前新房项目较多，且多配有九年一贯制学校，适合新天津人购房置业，而河北区新房项目作为市区的总价门槛，适合想在市区落户的新天津人购买居住。

趋势二：人口流动提速，新五区人口向市区迁移，部分市区人口向环城外溢

根据中原研究院监测数据显示，今年上半年，新五区客群到市区购房的比例为18%，高于环城和滨海客群到市区购房的比例，同时较去年增长14%。另外市区到环城购房客群的比例升至53%，较去年增长41%。中原研究院认为，随着去年以来购房政策的持续放宽，各区之间人口流动开始活跃，跨区购房比例逐渐提升，随着此次新政的落地，将加速各区人口的流动，进城改善和市区外溢的客群比例将继续提升。

趋势三：市区优势资源突出，人口增速加快

天津的优势资源多集中在市区，尤其是教育和医疗资源在全国排名前列，中原研究院认为，在取消市区限购以及外地人在津的购房限制后，不仅天津新五区的客群开始向市区转移，同时也将吸引天津周边省市客群到天津市区购房落户。

优势1：高考本科录取率高。2024年天津高考本科录取率为64%（不含提前录取），在北方各省市中排名首位，较周边河北省、山东省高考录取率高出20%以上，而天津的优质高中多集中在市区，高考本科率90%以上的学校中，市区学校数量占比54%，各区最高。因此，近年越来越多的外地客群到天津尤其市区落户上学。

优势2：医疗资源全国排名前五。天津拥有雄厚的医疗资源，全市三甲医院数量在全国各城市中排名第五，在北方仅少于北京，其中十三所三甲医院的多个科室在《华北区医院专科声誉排行榜》中排名前五，而这些三甲医院七成以上位于市区，成为吸引外地客群的重要因素。

趋势四：市区各区之间人口结构出现分化

从中原研究院监测数据来看，新政落地后首月，河西区和南开区购买二手房的本地客群比例增长5%和4%，而红桥区购买二手房的外地客群比例增长4%。河西区和南开区教育优势相对突出，在新政实施后，部分其他区居民可以选择在以上两区再次购房，享受优质教育资源。而红桥区低总价房源较多，主要承接外地客群。中原研究院认为，随着人口向市区涌入，市内六区各区定位及优势的不同，将影响各区人口结构出现差异。南开、河东、河西区虽然仍以有地缘情结的老天津人居多，但随着城市更新项目的推进，新梅江板块的崛起以及海河柳林板块的加速开发，同时借助教育优势，开始吸引外地人和新天津人进入，而对于低总价在市区购房的客群，更多流向红桥区和河北区。

总体来看，中原研究院认为，此次楼市政策的调整，将带动人口结构发生新的变化，购房限制措施的全面取消，不但有利于外地客群的涌入，同时也有助于全市各区之间人口的流动，尤其市区取消限购后，除了将承接部分新五区进城改善客户，同时也是外地客群和新天津人在津购房的重点区域。

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