关于外立面的相关问题，橙柿直通车记者专访了住建部科学技术委员会社区建设专委会委员、住建部建筑工程质量标准化技术委员会委员、泛城设计股份有限公司城市更新研究院院长、教授级高级工程师王贵美。

王委员首先介绍了上世纪七八十年代至今，中国住宅建筑主要使用过的外立面材料：水泥砂浆抹面、瓷砖、外墙涂料、石材干挂、真石漆、玻璃幕墙、铝板幕墙、PVC挂板等，各有优缺点。

水泥砂浆抹面：使用情况在当时是较为常见的住宅外立面处理方式，将水泥、砂和水按一定比例混合后粉刷在墙体表面。

优点：施工相对简单，成本低廉，具有一定的耐久性，可以对墙体起到保护和装饰的作用。

缺点：外观比较粗糙、单调，容易出现裂缝，防水性和隔热性较差。

防脱落性：如果施工质量较好，在正常使用情况下短期内不易脱落，但随着时间推移，由于热胀冷缩和墙体沉降等原因，可能会出现局部脱落现象。

二次改造成本：相对较低，一般只需重新抹面或者进行简单的修补即可。

水刷石：使用情况也是当时流行的一种外立面装饰材料。它是用水泥和细小的石粒混合后涂抹在墙体表面，然后用水冲刷掉表面的水泥浆，露出石粒。

优点：具有较好的装饰性，表面质感丰富，比水泥砂浆抹面美观。

缺点：施工工艺较为复杂，且石粒容易脱落，长期暴露在外界环境中，石粒会逐渐风化，影响美观和耐久性。

防脱落性：防脱落性较差，石粒粘结主要依靠水泥，随着时间和外界环境影响，石粒松动脱落的可能性较大。

二次改造成本：较高，因为要重新做水刷石工艺比较复杂，可能需要先去除原有损坏的部分，再重新涂抹石粒和水泥浆并进行冲刷处理。

瓷砖：在南方地区广泛应用于住宅外立面。瓷砖颜色多样，能有效提升建筑外观的美观度。

优点：美观、耐用，具有较好的防水性和抗污性。

缺点：如果粘贴工艺不过关，容易空鼓、脱落。而且瓷砖一旦损坏，更换比较麻烦。

防脱落性：取决于粘贴工艺和瓷砖质量。如果基层处理不当或者使用劣质瓷砖胶，在经历风吹雨打、温度变化后，瓷砖可能成片脱落，对行人和周边设施造成严重安全隐患。

二次改造成本：较高，需要先拆除脱落或损坏的瓷砖，重新进行基层处理和粘贴瓷砖，拆除过程中还可能对墙体造成破坏。

外墙涂料：使用情况是目前应用较为广泛的外立面材料。可以通过不同的颜色和涂刷工艺来满足多样化的建筑外观需求。

优点：施工方便、成本相对较低、颜色选择丰富，可以根据需要随时进行重新涂刷更新建筑外观。

缺点：耐久性相对较差，容易褪色、起皮，在南方潮湿气候下，可能会出现发霉的情况。

防脱落性：如果基层处理不好或者涂料质量差，容易出现起皮脱落现象。但整体脱落的风险相对瓷砖较小。

二次改造成本：相对较低，主要是重新进行基层处理和涂刷涂料的费用。

真石漆：使用情况在南方新建住宅中使用较多。它可以模仿天然石材的外观效果。

优点：装饰效果好，具有天然石材的质感，同时重量比天然石材轻很多，对墙体的负荷小，且有较好的耐候性。

缺点：施工要求较高，如果施工不当，容易出现流坠、发花等现象。

防脱落性：如果基层处理合格且按照规范施工，防脱落性较好。但如果基层有灰尘、油污或者在潮湿环境下施工，可能会导致真石漆与基层粘结不牢而脱落。

二次改造成本：中等，需要对脱落部分进行清理，重新进行基层处理和喷涂真石漆。

铝板幕墙（部分高档住宅）：使用情况在一些高档住宅或者对建筑外观要求较高的住宅项目中有应用。铝板可以加工成各种形状，外观现代感强。

优点：质轻、强度高、耐腐蚀性好、易于加工成型，具有良好的自洁性和装饰性。

缺点：成本高，安装工艺复杂，需要专业的安装队伍。

防脱落性：如果安装结构合理、连接牢固，防脱落性较好。但如果在强风、地震等极端情况下，连接部件损坏可能导致铝板脱落。

二次改造成本：非常高，需要专业设备和人员进行拆卸和重新安装，并且铝板本身价格昂贵。

石材干挂（部分高档住宅）：使用情况在南方一些高档住宅中使用，能提升建筑的品质感。

优劣优点：天然石材外观高档、质感好、耐久性强。

缺点：重量大，对墙体结构要求高，成本高昂，而且石材之间的密封胶老化后可能会导致雨水渗漏等问题。

防脱落性：如果挂件安装不牢固或者石材质量有问题，可能会出现石材脱落现象，对周边安全威胁极大。

二次改造成本：极高，需要先拆除脱落的石材，检查挂件和墙体结构，重新安装石材并做好密封处理。

外立面修修补补不解决问题

是否只有整体重做一种选择？

王贵美：其实杭州目前高层出现的外墙脱落情况，主要问题出在外墙保温上，大部分是采用无机保温砂浆材料而造成的。

当住宅外立面的防水或保温系统出现问题，且修修补补无效时，可以考虑对局部的防水或保温系统进行升级。例如，如果是外墙保温层出现问题，可采用更先进的保温材料进行重新铺设，而不必整体重做外立面。

对于特定问题，如墙体裂缝，可以采用特殊的修复技术。像碳纤维加固技术，对于一些因结构受力产生的裂缝，将碳纤维布粘贴在裂缝表面，避免整体重做。

整体重做如何节约成本？

王贵美：选择材料要综合考虑性能和价格，可以采用一些新型的复合建筑材料。比如保温一体板或保温装饰板，它具有较好的耐久性和装饰性；通过片区化改造，实现材料批量采购可以降低户均成本。

施工方面：主要施工中的工艺质量，特别是装饰板与墙体之间的锚固牢度、板材之间的防水封堵都要严格把关，并做好施工中的工艺衔接问题。

什么样的房子符合旧改政策？

旧改涉及到的外立面会如何改？

王贵美：根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，其中提到的符合旧改政策的是指年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇老旧小区，重点是改造2000年底前建成的老旧小区。不过在全国老旧小区调研中也发现，有一些2000年之后建成的老旧小区也存在外立面安全隐患，但因不符合旧改条件未纳入，那之后各地也应该逐步解决这些问题。

但是随着城市建设的不断精细化，类似2000年之后的小区外墙脱落问题，我个人认为可以纳入旧改或者采取专项维修，因为这个涉及城市公共安全问题，同时也影响城市风貌、韧性城市建设，更影响老百姓的生活安全感。

老旧小区改造涉及到外立面部分，一般包括：墙面渗漏、外墙脱落、外立面节能改造，附属设施如四小件更新和完善等。

物业维修基金严重不足的小区

外立面改造您有什么建议？

王贵美：吉如家园是回迁安置房，外墙出现的问题就是当时使用了无机保温砂浆而造成的。我认为，现在应该采取全部铲除后用保温一体板或者保温装饰板等材料，做到一劳永逸。至于资金，我认为维修基金不够的，还是需要政府来兜底，毕竟外墙安全涉及城市的公共安全，更影响城市的形象和品质。