代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

一个星期前，广州发布对入户方式进行调整的意见稿，提到广州拟新增安居乐业入户、投资纳税入户两种入户方式，其中安居乐业入户拟对白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。

对以上七区拟允许购房落户，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，实施购房落户之后，有利于鼓励非本地户籍常住人口在广州购房的积极性，为上述各区引入更多的楼市购买力，促进库存去化。

以上区域的购房门槛如何？具体又该怎么选？

“PART01”

刚需购买力支撑广州楼市半边天

首先，我们先来了解近一年广州商品住宅的成交结构：

克而瑞数据监测显示，商品住宅单价3万/㎡以下、总价300万以下的刚需购房者为广州的购房绝对主力，两类产品成交占比超50%。

从区域分布上来看，克而瑞数据监测显示，近一年外围及远郊区为刚需的主战场，中心四区占比不足2%。

其中远郊的南沙、花都、增城、从化四区成交占比76%，近郊黄埔，白云，番禺占比为24%。

众所周知，在刚需市场，价格决定流速，单价低流速快。

克而瑞数据监测显示，近一年广州商品住宅总价300万以下成交面积TOP10排行上，增城区有6个项目上榜，除华润公园上城单价过2万外，其他项目单价均不到2万/㎡。

近郊黄埔新城排名第3，单价均突破3万/㎡，近郊刚需仍有一定购买力。

“PART02”

刚需置业首选活力创新轴

常言道，买房跟着规划走。

克而瑞监测到，刚需产品基本分布在广州城市发展东进南拓的活力创新轴上。

具体为以下板块：

从热力图可以看到，第三中轴核心板块中，北段市场活跃度明显高于南段。

不同板块间的价格存在着分化，克而瑞数据监测显示，近一年来第三中轴核心板块中，科学城、新塘板块在城市东进规划利好之下，备受市场关注；其中科学城板块以在以3.5-4万/㎡的成交均价，30-40万㎡的成交规模，成为第三中轴核心板块成交主力。

凭借高性价比，新塘板块近一年商品住宅成交规模与科学城板块平齐，均处于第三中轴核心板块第一梯队。

由于番禺东部发展缓慢，无法支撑起房价走高，克而瑞数据监测显示，番禺东部板块商品住宅成交规模在20万㎡以下，成交均价为3万/㎡以下。

受地缘位置的影响，尽管城市南拓缺乏桥梁，但凭借超高性价比，黄阁，明珠湾板块成为第三中轴核心板块中南段板块成交规模第一梯队。

库存方面，克而瑞数据监测显示，第三中轴各板块中存量集中在80-110㎡，刚需产品为主。

数据监测显示，大部分板块存量去化压力较大，仅东区街道、大学城、化龙、金洲去化周期低于18个月

高流速高库存板块科学城、新塘去化周期超30个月，存量去化承压。

“PART03”

总结

第三中轴上跨度较大，南沙区距离中心城区超50公里，对于中心城区购房的刚需人群，通勤时间并不友好，建议地缘性刚需自住客户选择；

番禺东部，化龙、石碁作为广州规划的狮子洋增长极，具有一定发展潜力，但目前产业能级仍然较弱，石碁板块去化压力明显，短期内有价格仍有下行压力；大学城板块紧邻海珠及番禺万博，内部大学聚集，规划打造国际科技创新城，可作为置业首选；

黄埔区六大板块分化明显，长岭居单价偏高、永和供应少，两板块去化压力高企；科学城、旧黄埔板块作为黄埔新老政府所在，紧邻天河，二三产业基础均好，通勤距离便捷，可作为置业首选；知识城虽为区域三大核心之一，但区位较偏，产业待发展，短期内市场下行压力较大；东区街道处于城市东进轴线，在售项目较少，目前无明显去化压力，总价可控，可重点关注；

增城区，新塘、永宁板块作为东部中心的核心板块，是城市东进的重点，但目前新塘存量高企，虽市场容量大，但以价换量现象明显，价格下行压力较大，购房者应根据个人支付能力选择，现阶段建议优选交付力强的现楼。

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