“炽热”的上海土拍,平均溢价率20%!

乐居网昆明 2024-11-29 23:19:21

11月27、28日,为期两天的上海第七批次土拍落下帷幕。

本次土拍亮点颇多,其中最大的关键词便是“高溢价”。

10块地中,有7幅溢价成交,且溢价率都在10%以上,平均溢价20%,为2024年最高。

最高溢价率达40%,为越秀、中能建、华润置地联合体以78.97亿元竞得的浦东杨思地块,远高于此前徐汇滨江小米地块(30%)和静安曹家渡地块(31.2%)。

同时,浦东、虹口、杨浦等多个板块楼板价记录被刷新。

从竞得房企来看,华润置地和保利发展先后两日上演帽子戏法,各竞得三幅地块。

此次土拍创上海取消土拍限价后的新高。得益于城市整体需求端表现优秀,得益于板块去化前景明朗,也是得益于地块盈利确定性明确。

虽然对于大多数城市的土地市场而言,中短期来看仍然是难以复制的。但是从市场信心来看,联系到2024年10月以来的各地高溢价地块,或将成为一个标志性事件。

11月27、28日,上海第七批次集中土拍开拍,挂牌的10宗宅地均成功出让,成交总金额304亿元。(不含联合出让商办用地)。

相比第六批集中土拍的整体低迷,本轮土拍热度明显提升。

具体来看,10宗地块中7宗溢价成交,3宗底价成交,所有溢价成交的地块,成交溢价率均超过10%,10宗地块平均溢价20%,刷新2024年历次土拍平均溢价率新高。

溢价率最高的为浦东杨思地块,该地块吸引了5家单位参与竞价,经过了192轮竞价触及中止价78.76亿元,后又触达竞“高品质建设”上限,进入第二轮竞价,前后共计经过了超200轮竞价,最终由越秀、中能建、华润置地联合体以78.97亿元竞得,成交楼板价7.4万元/平方米,装修标准5000元/平方米,高端人才房配建2%。

该地块地处上海典型中高端高流速板块,配套成熟,购房群体基数大,板块新房流速高。周边在售项目有浦发新杨思上园、开云艾尚里、云台朗庭等项目,毗邻的浦发新杨思上园成交均价在10万元/平方米左右,2024年以来共进行了三次开盘,开盘去化率均在八成以上,近两次开盘去化率更是接近100%。

本次挂牌的10宗地块中,有9宗临近地铁站(在建),更有6宗地块位于外环以内,不乏杨浦东外滩、虹口四川北路等核心地段的优质地块。除虹口四川北路地块之外,其余地块容积率均不高于2.5。

联系地块所属板块新房市场现状来看,大多数板块的消化周期都在安全值(18个月)以内,其中闵行春申、宝山祁连等板块消化周期更是低于6个月。板块的年成交规模也大多高于本轮出让土地建面,春申、祁连、曹路、大三林等板块年流速均高于20万平方米,地块未来去化速度前景较佳。

正是因为如此,本次土拍浦东、虹口、杨浦等多个板块楼板价记录被刷新

位于大三林板块的浦东新杨思地块,成交楼板价74426元/平方米,周边项目新杨思上园,楼板价只有约5万/平,此次创新高将楼板价拔高了2万多/平方米;

位于曹路板块的浦东唐镇地块,成交楼板价44008元/平,溢价率27%,比2年前安高申宸院楼板价3.4万/平方米,高了约1万/平;

东外滩板块杨浦江浦公园旁的一幅宅地,去年保利&华丽家族联合体以7万/平的楼板价拿下,今天成交楼板价来到了86037元/平方米;

同样位于东外滩板块的杨浦滨江地块,成交楼板价73288元/平方米。相比一个月前,上海第六批次土拍的中海地块楼板价6.9万元/平方米,约涨4400元/平方米;

而位于四川北路板块的虹口地块,楼板价92934元/平方米,一路之隔于五年前入市的珠江铂世外滩界开盘均价才10.2万元/平方米,如今地价已快赶上当年的房价。

从竞拍房企来看,相比上一批次,房企参拍热情明显回升,各地块普遍有多家房企参与竞拍,且中海、保利、华润等均参与了多宗优质地块的竞拍。唯一的商住地块被中建七局&中建港航底价竞得,为中建七局首入上海拿地。

在本轮土拍中,华润成为最大“赢家”,出让条件最为突出的地块均被收入囊中:总价、溢价率最高的浦东杨思地块,成交总价78.97亿,溢价率40%,华润与越秀、中能建联合体竞得;出让单价最高的虹口四川北路地块,成交楼板价9.3万元/平方米,由华润以12%溢价率单独竞得;本轮容积率最低的桃浦宅地,该地块是近十年桃浦容积率最低的一宗地,容积率1.29,也由华润与建发、金茂联合体底价竞得。

保利发展同样竞得三幅地块:溢价率27%的浦东唐镇地块,在经过73轮角逐后,被保利发展以32.93亿元竞得,楼板价44008元/平方米,唐镇真地铁口,未来快速去化应当不在话下;杨浦滨江地块由保利发展和上海建工再度联手,溢价率17.09%,成交楼板价81960元/平方米;刷新楼板价纪录的杨浦东外滩地块由保利发展以16%溢价率单独竞得,成交总价15.2亿元。

总体来看,上海第七轮土拍热度如期回归。10宗地块中有7宗溢价成交,其中浦东杨思地块溢价率更是达到了40%,刷新了取消土拍限价后的溢价率纪录,本轮土拍溢价率再度回到了年内均线以上。

从行业整体来看,目前仍处于去库存、供求平衡周期,个别城市、个别轮次的土拍热度回归,不会改变当前周期土地成交连年下滑、溢价率持续低位的大趋势。

从2024年10月以来典型高溢价高总价成交地块来看,面对存量房市场走高、人均住房面积高位的现况,只有持续供应优质宅地,市场化推动优秀企业竞争,才能切实提升新建住宅的建设品质,为美好生活提供更多优质产品,并带来更多更新换代的住房需求。

如今每一块新出让的优质地块、每一个适销对路的新房项目,都是行业重回稳过程中的一位位引领者。

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