每次到楼市的拐点之时，随便一搜，看涨和看跌的都有，那么我们怎么能不被情绪左右，客观的分析这个市场呢❓ . 这篇干货满满的文章记得点赞收藏，了解内在逻辑后，就可以看懂市场数据帮助自己做判断。 . 先说一个市场经济的基本逻辑，就是供需关系，供需平衡决定价格走向。（图2） [鼓掌R]供＞求，价格有下降趋势；供＜求，价格上涨；供需平衡，则是市场均衡价格。 . 房产的市场的供求关系又是怎么决定的❓怎样相互影响呢❓(图3) 供给端：挂牌量就是最直接的数据，市场的 需求端：带看量和成交量。 但是成交量的高低也会影响挂牌量。 . 打个比方吧，比如你家是开商店卖鞋子的。 你们今天进了1000双鞋子，但是这段时间内市场可能只有700双鞋子的需求。 买鞋的人就会感觉，鞋子很多可以慢慢等，说不定商家就要降价。 果然顶不住库存压力的你，终于选择了降价，促销加大回款力度。 这个时候，有需求的人一看，价格降到位了，反正要买鞋，现在这么便宜不如赶紧下手。 当鞋子越卖越好，越来越多人开始关注这个鞋子，店里的客流也多了起来。 这个客流就和卖房的带看一样。 . 了解了供求关系后，那么就是什么指标可以反映市场的供求关系❓ 就是去化周期，这个也是开发商拿地前最关注的指标之一。 去化周期=存量/近六个月去化量 . 这个指标怎么看❓ [打卡R]去化周≤10个月以下，价格上涨支撑度比较高，也就意味着房东卖房的难度最低。 [打卡R]去化周期20个月，可能是比较中性的水平；趋势向下靠近10个月就可能企稳甚至有一点上涨预期；趋势向上靠近30个月可能房价微跌。 [打卡R]去化周期≥30个月，价格下降可能性非常高，周期越高房子就越难卖。 就好比你家货架上的鞋子30个月还卖不完，别说30个月，3个月就换季了，第二年的产品的设计风都完全变向。就意味着这些鞋子要被淘汰了。 这也就解释了为什么越差的地方，房子越难卖。 . 去化周期和房价关联性怎样❓(图5) 上结论：去化周期的走势跟房价增速相反。 供需关系恶化就会产生价格下降的风险。 2018年去化周期高，房价下跌；2021年去化周期低，房价涨。 . 做为买房者，现在是个购房的时机吗❓ 我们认为现阶段楼市上涨的拐点没有出现，经济基本面也没有向好的指标出现。 如果你看中的小区有个非常好的位置，好楼层，好户型的房子，是可以考虑出手的，因为这种房子可遇不可求，只有在横盘的时候还能挑挑捡捡，一点点的涨幅也被时间给抵消。 .