房地产行业从增量扩张转向存量发展，如何进一步盘活存量资产成为重要议题。
近期，在全国各大重要会议中，“盘活存量闲置土地”被多次提及，比如央行将支持收购房企存量土地，自然资源部更是印发通知，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地。
从房企角度而言，2024年典型房企投资规模大幅收缩，此前积累的大量土地储备带来的压力也越来越大，盘活存量的重要性进一步凸显。
当前一系列盘活存量闲置土地的政策，给企业盘活存量土地带来了新机遇，能在一定程度上缓解房企资金困难，化解行业流动性风险。本文将从行业层面及具体企业案例，来分析比较当前房企的土储现状。
今年以来，中央层面多次提出盘活存量闲置土地，地方层面收储计划也逐渐落地，行业进入全面去库存关键阶段。
2024年9月24日，国新办发布会上，央行行长潘功胜表示：“央行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。”
9月26日，中央政治局会议中，提及“加大白名单项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”。
10月17日，在国新办新闻发布会上，央行再次提出“允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的再贷款支持。”
11月11日，自然资源部印发通知，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地。
随后，地方收储迎来最新落地。广州宣布签订了大干围2宗土地的收储协议，越秀地产预计可获得约15.29亿元的现金补偿。这已经是今年以来广州第三次收回闲置土地。
在自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》中提到，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，不仅可以减少土地闲置与浪费，还能为其他领域提供更多用地支持。
对于房地产企业而言，近年来的投资越来越谨慎、聚焦，但是此前积累的大量土地储备，带来的压力也越来越大，盘活存量闲置土地的政策，能在一定程度上缓解房企资金困难，化解行业流动性风险。
1、投资规模一降再降，以销定产成为行业共识
受房地产市场走弱、房企现金流紧张等因素影响，近三年来房企投资意愿低迷。自2020年末三道红线出台以来，房企投资力度“一紧再紧”，投资规模“一降再降”。
据克而瑞中国房地产企业新增货值排行榜，2020年投资金额TOP100房企累计投资规模为44799亿元，而2021年下降了15%至37913亿元，2022年更是大幅下降了56%，投资金额下降至16503亿元。
2023年及2024年前11月，TOP100房企的投资金额继续处于历史低位，其中2024年前11月投资金额8513亿元，仅约占2023年全年投资金额的55%，预计2024全年的投资规模仍将进一步下滑。
此外，投资金额的百强门槛值也在持续下降：2021年投资金额百强门槛值为93.5亿元，2022年和2023年，投资金额百强门槛值降为37.9亿元和30.8亿元，还不及2021年6月末的水平。截止至2024年前11月，投资金额百强门槛值仅为21.5亿元，门槛的同比降幅为16%，投资收紧的力度可见一斑。
“以销定投”已成为绝大多数企业的投资策略。
在此背景下，企业的拿地销售金额比也处于下滑的趋势。2020年百强房企的拿地销售金额比为0.37，而随着三道红线的公布，2021年及2022年，百强房企的拿地销售比连续下降，分别下降至0.25及0.18。
2023年随着疫情防控全面解除，全国复工复产的背景下，这一比值有所回升至0.21，但2024年前11月这一数值则下降至0.16。
房企的拿地积极性持续降低。
2、去化率持续下行，去库存成为当前房企关键字
尽管房企投资越来越谨慎、聚焦，但去化率仍出现了下降。
比如华润置地2024年上半年的整体去化率从2023年全年的52%下降至31%，龙湖集团上半年新项目的去化率相较于2023年的70%下降至60%左右。
市场信心不足是一方面原因，更多的原因在于存量去化压力，新项目与库存项目的去化率差异愈发明显。如2024年上半年，绿城中国首开去化率高达78%，而整体去化率仅有42%，这也意味着存量项目去化面临一定压力。
存量项目去化速度放缓，现房库存不断积压，逐渐成为挤占房企流动性的重要因素。
根据43家上市房企公布的存货数据，2024年上半年典型上市房企已竣工存货占总存货的比值为22.5%，较2023年底的20.9%继续提升了1.6个百分点，达到近五年来的最高值。
在此背景下，存量去化已经成为行业关键词，多家房企均在中期业绩会中提及要加强去库存。如中骏集团就在年报中表示，要对三四线城市项目积极盘活存量以期提高去化率。
通过对典型房企如保利发展、龙湖集团等不同类型的房企土储结构分析，对比央企保利发展和相比央国企而言，民营房企目前的土地储备困境更加显著。大量的民营房企暴雷，加速资产处置，优质项目不缺接盘者，但是更多的项目因为各种问题，陷入停滞。尚未暴雷的民营房企，也因为流动性压力，在土地投资方面更加谨慎、聚焦，存量去化问题凸显。
1、保利发展：新项目入市速度较快，三四线历史项目占1/3
保利发展从2022年就开始精简布局城市数量，从2021年新增土储的66城下降至2022年及2023年的33城；2024年上半年新增土储城市数量下降至10城。
此外保利发展于三四线拿地更加谨慎，三四线的新增土储城市数量从2021年的40城，快速下降至2023年的10城。
从保利历年新增土地储备来看，无论是新增土储规模还是拿地销售建面比，均出现了较为明显的下降。2024年上半年，保利发展共新增土储建面116万平方米，同比减少82%；拿地销售建面比下降至0.12。
从历年新增土储的入市速度来看，保利发展从2021年至2024年上半年期间，共新增项目数量334个，相应的可售容积率面积为4602万平米。但截止2024上半年末，尚未开售项目（累积签约面积为0）的面积为456万平方米；2021年至今新增土储的未开盘占比为10%，新项目的入市速度相对较快。
从去化率来看，2021年至2024年上半年期间新增土储的整体去化率为55.6%。但三四线的去化率仅有47.5%，去化情况相对困难；而一线及二线的新增土储去化率均位于60%以上。
2、龙湖集团：总土储大幅下降，三四线老项目去化是难题
民企龙湖集团一直是行业中稳健的代表。在行业深度调整的背景下，龙湖集团积极调整土储结构，关注高能级城市、以销定支，同时攻坚存货去化。
2022年至2024年上半年，龙湖新增土储规模发生了大幅下降，尤其是2024上半年仅在北京、上海、苏州等七个城市获取7幅土地，新增土地储备59.75万平方米，同比下降77%。
从历年土地储备来看，在强去化的战略规划下，龙湖的土储规模大幅下降，从2021年的7354万平米，快速下降至2024上半年的4141万平米，相较于2021年末下降了44%。
实际上，龙湖集团从2022年开始就已减少了三四线的土储获取，但历年总土储中位于三四线的规模占比未有明显下降，甚至从2021年的30%上升至2024年的36%。截止2024上半年，龙湖集团总土储中三四线规模仍有1477万平米，在当前市场环境下，低能级城市项目或存在相当的去化压力。
根据龙湖集团2024年上半年公布的主要开发物业合计约3463万平方米，其中2021年之前获取的项目建筑面积高达1910万平方米，总量占比超过了一半，达55%。2021年之前获取的土地储备，已属于存在3到4年的老项目，这些项目相对而言更难去化。
从2021年前获取的项目来看，位于三四线项目的建筑面积高达963万平方米，占到了50%。从这些项目的开发进展来看，处于规划阶段的建筑面积为1330万平方米，占比达70%；此外还有80万平方米处于已完工未出售阶段。对于龙湖而言，位于三四线城市的老项目去化是一个更加艰巨的任务。
在2024年中期业绩会中，龙湖集团表示，下半年将攻坚存货去化，结合“去库存”政策导向，加大力度去化现房、车位、商铺等存量房源；并根据市场情况保持弹性推盘，实现高回款率及毛利率的修复。
虽然行业库存问题仍然突出，但近期从中央到地方出台止跌回稳政策，以及逐步实施住房去库存措施，将为未来几年房地产市场的稳定提供更好的基础。
对于有大量尚未开发历史土地储备的企业而言，盘活存量土地可以在一定程度上减轻流动性压力，但是还要看具体的项目情况和政策推进落实情况。11月13日，广州宣布收回一宗闲置土地，是目前首个以现金补偿收储的案例，预计未来会有越来越多的城市加入到闲置土地收储行动中来。
