【宏图上水庭院、上水园】 ✅宏图上水园，7幢11层小高层，建筑年代08-12年，建筑面积约89/100/112/126/134/143㎡等； ✅宏图上水园二期为上水庭院，建筑年代2014年，包含5幢11层小高层和25栋别墅。其中小高层建筑面积约90/109/138/157/180/205㎡等。别墅有25 栋，怀旧民国风，合院半围合设计。包括了16栋叠加别墅，共140户；8栋联排别墅，共70户；以及 1 栋三进四院别墅，有9户，建面超200㎡。 【总结】 🎯雨花台区整个区域为长条形分布，对于该区域吐槽较多的还是铁路、安置房、高架、墓。区域内诸如安德门等位置还有小山丘，不如河西南的“平原地带”。所以雨花台区城市界面中相对核心的位置为，宁南、软件谷、雨核、铁心桥数字大道以北这些地方。 🎯宁南作为雨花早期发展的板块，道路网三横四纵，地铁1/3号线和公交发达。近5000家企业落地，产业成熟。雨中、雨外双核加持区域内的二手房流动性。因此，宁南这里无论是小面积的刚需住宅以及大面积的改善或别墅，皆有大量的客源支撑。 🎯宏图上水园一二期，在板块内房龄较新，90平左右主要针对雨外雨中的上车门槛，又可满足居住品质的要求，但无法满足双卫。135平左右可选择户型较好的飞机户型，客厅很大。更大面积及别墅是超长期持有的选择。上水庭院和翠竹园品质都不错，上水的房龄占优，但公区大白墙差了点意思。因小区挂牌房源有限，可和翠竹园房源互补，就看地铁线路和房龄要求了。这里房价容易触底稳定，抛盘竞争不激烈。 ✅成交价： 上水园： 89m²、中/11、358.8万、11月18日 134m²、低/11、485万、11月14日 89m²、中/11、363万、11月8日 135m²、中/11、513万、10月13日 上水庭院： 90m²、高/11、377万、11月24日 109m²、低/10、418万、8月4日 138m²、高/10、526万、5月7日 301m²、中/4、805万、11月13日 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光