超级央企“招商局集团”地产板块公司“招商蛇口”又在郑州拿地了！继2月9日老鸦陈拿地之后，昨日，4月23日，招商蛇口郑州公司旗下郑州天地康颂置业有限公司以36156万元的总价摘得郑州主城区地块一宗。地块占地面积64.6亩，容积率2.5，折合单价559.69万元/亩。楼八仔细研究地块位置后发现，位置真的好，不仅是郑州主城南部成熟区仅剩的黄金地块之一，也可以说是招商蛇口在郑州拿的最好地块之一。而且这件事意义也很大，楼八觉得有必要好好说，故成此文。先看地块！【1】

地块在哪儿

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，一个专注郑州城市发展和本土高端地产研究的机构，致力推动郑州城市发展。楼八觉得这块地极好的原因有四个：主城成熟居住区核心目前，大家理解的主城概念是四环，但四环内的所有区域不一定都是居住区，而居住区也不一定都生活配套成熟，所以，成熟的居住区是客户购买住宅最要考虑的，楼八说的没错吧。这块地东西南北周围全部为成熟居住区。有现成地铁口地铁对于居住的重要性，我不多说了。但很多项目一说地铁都2035年，太远了，地铁口就要交了房就已经运营通车的地铁，而且不能超过300米。这块地距离2024年底要开通的地铁7号线南环公园站约50米。大型城市公园对面目前除了北龙湖，在四环主城区，大型的公园大概就是西流湖公园、人民公园、碧沙岗公园、南环公园等几个了。这块地一路之隔就是主城稀有的南环公园。说完前3个理由，我们赶快揭开这块地的神秘面纱吧！

上图：招商蛇口新摘地块上图红色地块就是招商蛇口拿的地块，咋样？好不好？

①白色色块是已开发成熟住宅区

②绿色梯形框是占地370亩南环公园

③青色虚线是今年通车的地铁7号线同时，地块还有四环城市快速交通系统以及城市形象大道“大学南路”，所以，这真的是郑州四环内为数不多的优质土地。

上图：南环公园实景图

四个理由上面只说了三个，还有一个就是容积率。看下一章节。【2】

地块要做啥

地块的容积率是2.5。目前全郑州，甚至全国，大部分新区住宅的容积率基本是这个数值，可见，这应该是居住的最优容积率数值了。但在主城区，这很难得。主城区的土地都十分稀缺，大部分都是3.5以上，如果是城中村改造可能更高，好多都奔着4.0以上去了，即使在郑州南区，多数也在3.0以上，所以，每一块主城区内的容积率2.5的地块都值得我们珍惜。所以，招商蛇口也很珍惜。同时，这块地对于招商蛇口还有另一个意义。

上图：招商蛇口在南区的布局2015年，招商蛇口首进郑州，做的第一个项目招商天地华府就位于郑州二七区。而今天，招商蛇口在距离它直线距离大约880米的地方再次摘地，已达九年。九年，招商蛇口重回梦起航的地方。而且，相比九年前的招商天地华府，新地块又增加了“南环公园”和“7号线地铁口”两个超级优势。此时此刻，这个地块对于招商蛇口，可以说具备了“天时地利人和”之便，也难怪，招商蛇口郑州公司对这块地更是格外的重视。于是，这家具有150多年悠久历史的超级央企对这宗土地做了基础定调：改善改善，就意味着必须出品质了。据了解，在这个项目，招商蛇口有可能会有极大的突破。①大概率要建会所据了解，项目大概率要搞会所。会所这玩意在北龙湖都不是绝对的标准配置，在金水区和东区也只有少数高端项目，在南区更是稀缺，毕竟会所对任何一个项目都是不小的开支。②可能要做四代住宅产品方面，这块地招商蛇口大概率要引入四代住宅理念，如果要落地，楼八十分期待具体怎么落，落成什么样。我们知道四代住宅的特点，核心有二个：大露台、错层挑空等，常规住宅是阳台，进深一般1.5米，而四代宅把阳台变成了露台，大多数进深3.0米以上，而且由于挑空，面积还不计入建筑面积。落了四代住宅，这可都是大卖点。③得房率可能创新高招商蛇口在这个项目的设计预计会有大量赠送，这个就很容易理解，就是四代住宅产品，因为错层挑空的不计入建筑面积的露台，得房率自然大幅度提升。总体来看，如果说招商蛇口的作品真的如此，那也真的不辜负这宗南部主城区的超级优质地块了。【3】

超级央企看郑州

郑州人民期待这件好作品！这次招商蛇口的拿地行动不仅要贡献好产品，还让我们对郑州楼市的复苏越来越期待了。招商蛇口是谁？招商局集团的地产业务板块公司。招商局又是谁？是1872年成立的中国历史最悠久（距今152年）、中国总资产规模最大（13.6万亿）、利润总额最高（2200亿）的央企。三个最大之下，必是超级央企。招商蛇口从2015进入郑州以来，近几年的投资速度极快，我们掰起手指头，数数：时代锦宸、时代天宸、时代28亩新地块、美境、雍瑞园，以及本次地块等等，不到5年的时间，落地7个项目，九年累计项目达到14个，超级央企对郑州的这样落位速度，那肯定是对郑州未来的楼市很看好啊！对城市很看好是一方面，我觉得招商蛇口此次重磅落地二七区，也是对二七区和郑州南区的看好。郑州是一座商贸城，它的起源便是火车站带来的二七商圈，商业是这座城市的灵魂，更是一座城市发展和活力的象征。二七区近几年商业的高速发展也预示着南部的经济活力越来越强。看一下知名商业在二七新区的布局。

上图：郑州南部商业新布局（图片来自郑州楼市）

嵩南印象城：大型综合商业，计划2024年开业

杉杉奥特莱斯二店：奥莱式商业，计划2024年开业

二七米房：文创街区商业，计划2024年开业

麦德龙二店：仓储式商业，暂未明确开业计划不到一年时间，四大商业落地！就在今年2024，三大商业计划开业，这就是现在的二七区的发展速度。商业是一个区域的灵魂，所以，新地块的落地，也是招商蛇口对以二七区为主力的郑州南部的认可。如果仔细看上图，你会发现，招商蛇口这个新地块恰好位于四大新商业的中央位置！而且知名商业麦德龙在郑州的第二家店就在地块隔壁。地铁！主城！南环公园！2.5容积率！现在又来了个麦德龙！不得不说，招商蛇口的眼光真毒。既然说到了麦德龙，就要简单说一下：麦德龙郑州二店位于桂江路、锦绣街附近，规模大概是26亩，去年七月，二七新区举行的项目签约仪式，总投资8.6亿元，目前，项目已经处于建设之中。结尾

楼八的话

目前，逐步转向改善市场的郑州楼市正处于复苏期，超级央企一块又一块土地的落位不仅仅是对郑州城市的看好，更显示了其对郑州楼市未来的强大信心，楼八也相信这家超级央企的选择。超级央企加大了对郑州的投资，也得到了回报，近二年，从美境、雍瑞园到时代锦宸、时代天宸，销售都异常火爆，相信这个项目同样可以再次点燃郑州楼市。一起期待。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。