决定深圳楼市命运的一场土拍！

11月2日，深圳公共资源交易中心发出公告，位于南山区粤海街道宗地号T107-0107的地块将于12月2日进行竞拍出让。

01前言

对于寸土寸金的深圳湾片区，稀缺一直是该片区塑造豪宅基因的核心要素之一，然而这一要素从去年开始发生了微妙的变化，先是2023年4月份，深超总基地调出一块住宅用地，为二十多年来第一次宅地供应，并于2023年6月份成功拍出。接着就是本次的重头戏T107-0107地块，在今年的7月份由[后海湾-东角头地区]法定图则DU10、DU13开发控制单元调规而来，均为商服用地改为“商业服务业用地+二类居住用地（C+R2）”。

两年内在无宅地可拍的核心地段接连出现法定图则的调规，绝不是偶然现象，未来大概率会成为常态。毕竟T107-0107地块竞拍尚未尘埃落定，然深圳湾口岸宅地调规的小道消息已经甚嚣尘上，每一次新鲜血液的注入无疑都在挑逗整个片区新贵们敏感的神经，每一栋商品房的竖起都可能分散该片区有限的购买力以及对一线海景资源的再分配。

本篇想要探讨的话题并不是陆续涌现的新房对于深圳湾板块有何影响，而是T107-0107地块的竞拍对于深圳楼市而言将会带来哪些深远意义？T107-0107地块126.5亿的起始价注定了它非同寻常的人生，百亿级地王每一次横空出世，都如璀璨的流星划破夜空，势必会掀起惊涛骇浪，它不仅是资本的狂欢，更是梦想的盛宴，象征着城市未来的无限可能，更承载着人们对楼市潜力的无限遐想。

02地王的轮回

深圳历史上共出现9次破百亿传奇地王，下面以此为您一一揭秘：

一、深圳新会展商业地块，2016年招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得，超越此前广州亚运村保持的255亿全国总价地王纪录，成为全国新的总价地王。该地块一部分建设深圳新国际会展中心(一期)，商业配套部分核心物业包括公寓面积69.70万平方米（其中10万平方米政府回购）、商业面积37.21万平方米（包含地下，22年内不可转让）、办公面积26.16万平方米、酒店面积25.00万平方米（共4间酒店，限整体转让）。

二、龙岗深港国际中心，2017年由世贸以239.43亿拿下，分为东、西两大地块，其中包括63万平巨型办公体量、31万平航母级高端商业、30万平城市超级公寓、5万平五星云端酒店、5万平城市绿地公园，再加上剧场、图书馆、美术馆、国际学校、文化活动中心等多元配套。根据最初规划，该项目要打造一座700米的摩天大楼，为国内最高楼，可惜由于限高令加房地产行业的寒冬，目前该项目处于烂尾之中。

三、光明凤凰城商住地块，2016年由龙光以140.6亿竞得，成为该年全国总价地王。地块土地用途为二类居住用地+商业用地+城市道路用地+公园绿地+水域，总面积15.24万平方米，总建筑面积50.9万平方米；其中居住26万平方米，商业9.98万平方米，办公7万平方米，酒店3万平方米，公寓4万平方米。这也是深圳第一次有居住用地竞拍破百亿，后来该项目打造的龙光玖龙台还创造过开盘10秒售罄的纪录。

四、前海金融中心，2014年深圳前海最“靓”地块挂牌出让，5家房企参与竞投，最终美国地产业巨头兆华斯坦与前海国际能源金融中心联合体以134亿夺下，总建筑面积47.7万平米，折合楼面价2.8万元/平米，创当时深圳总价及单价地王纪录。该项目几经波折，后来由恒裕集团接盘，最终打造出恒裕前海金融中心，该项目被誉为“影响世界的中国地址”，成为前海标杆。

五、深圳冰雪文旅城，2020年融创+华发以底价127.1亿元拿下宝安区A301-0575地块，项目规定容积率建筑面积1310703㎡，其中办公742500㎡，住宅（可售型人才房）300000㎡，游乐设施100000㎡，商业99733㎡（含绿轴地下商业7291㎡），配套酒店49000㎡，公共配套设施19470㎡。该项目将打造全球最大室内滑雪场，集影视文化、总部办公、特色商业、高端居住、家庭度假、休闲文娱于一体的超级城市共融体。

六、深超总宅地，2023年历经70分钟拉锯战，举牌151次后，中海以125.32亿元的封顶价+58500㎡“企业全年期自持的租赁住房建筑面积”斩获深超总20多年来唯一宅地。这是时隔3年深圳再次出现破百亿成交的纯宅地土拍，也是自2010年深圳执行“70/90”政策以来，首次打破该限制的地块。项目占地面积约3.63万平方米，总建筑面积约29.29万平方米，由6座住宅楼、1座幼儿园及商业/公共配套裙楼组成，其中5栋可售住宅共515套。2024年6月，该地块打造的中海深湾玖序震撼上市，开盘经销超百亿，是深圳湾最为稀贵的顶级豪宅作品标杆，也是深圳的豪宅代言！

七、龙光前海天境，2020年在16家开发商的围猎之下，龙光最终以总价115.97亿+配建人才房4.076万平方米拿下前海最靓宅地。该地块也是深圳第一宗破百亿成交的纯居住用地，占地面积约3.2万㎡，总建筑面积18.36万㎡。2021年龙光前海天境在万众期待之下入市，验资500W看样板间，冻资300W参与认筹，最终开盘当天2852批客轮号选1003套房，不到8小时全部售罄，总销售金额超130亿。

八、龙光玖钻，2015年龙光以112.5亿拿下龙华红山纯商业地块，该地块面积为87044.55㎡，建筑面积为57.79㎡，容积率为6.64，土地用途为商业用地+公园绿地+城市道路用地，土地使用年限40年，楼面价约为1.95万元/㎡，成为商业地块土拍中新一届扛把子。2017年龙光玖钻开盘，但谁也想不到如今它竟然会以一种特殊的存在，在深圳楼市中占据一席之地。

九、华润前海中心，2013年华润置地豪掷109亿力压世贸将前海首批出让地块其中的一块收入囊中，楼面价高达21670元/平方米。地块为商业性办公用地，位于桂湾片区二单元02街坊，土地面积为61831．29平方米，建筑面积为50．3万平方米，使用年限为40年。后来该地块被华润打造成前海金融中心，成为前海桂湾“亚洲金融CBD”，是华润置地继城市综合体、海滨综合体、人文综合体之后的又一创新力作。

通过梳理，9次破百亿的土拍中，包含居住用地且为可售商品房的只有3宗，第一次发生在16年的光明，奠定了后来光明成为深圳楼市当红炸子鸡的基础；第二次发生在20年的前海，书写了前海在上一轮楼市疯牛中成为传奇的历史注脚；第三次发生在23年的深圳湾，拉开了深圳楼市的目光重归核心板块的帷幕；而即将出现的第四次居住用地破百亿竞拍依然发生深圳湾绝不是偶然，是一段新的历史机遇正在缓缓向我们走来！

03新王的诞生

T107-0107地块起始价126.5亿，总建筑面积26.3万平方米，起始楼面价仅有4.8W每平，可售楼面价5.2W每平左右，再加上该地块没有限价要求、没有“70/90”限制，必将迎来一堆开发商的疯狂追逐，将会是一场血雨腥风的饕餮盛宴。

参考去年深超总地块竞拍结果，当时中海拿下之后的可售楼面价为8.7万每平，但深超总地块一方面位置上没有本次T107-0107地块优秀，其次当时还受到土拍限价和新房限价的双重影响。因此T107-0107地块的合理价值应是溢价率150%左右，即地块总价为316亿左右，成交楼面价为12W每平左右，可售楼面价为13W每平左右，届时住宅预售均价在26W每平左右，由此国内土拍总价和楼面单价新一届双料地王就此诞生。

04新地王的意义

深圳楼市自“9.29”新政以来，已经实现了金色的10月，新房住宅认购量13366套，为2010年以来首次单月破万套成交；二手房录得量为8269套，为2021年2月以来首次单月突破6000套；新房住宅网签量4153套，二手房住宅过户量达6118套，均为过去三四年以来的新高。

那么11月能否延续10月份的火热状态，将会成为深圳楼市新的考验。众所周知，过去两年来，每次救市后都会出现一段成交量的小高潮，但很快就会偃旗息鼓，重入寒冬，楼市也在螺旋下行中不断跌入深渊。然“9.29”新政不同于以往的任何一次救市，以往的救市是在"房住不炒"的大框架下刺激刚需和改善进场，而本次救市是在“止跌回稳”的新使命下重新激活楼市金融属性的大转向。

但楼市历经三年多暴雨洗礼，内在动能和市场信心已经危若累卵，特别是开发商和业主都经历了残酷的资产贬值和流动性不足的考验，他们中的大部分还在迟疑、还在动摇、还在迷茫，更想趁着这一波市场热度，落袋离场。因此唯有通过不断地猛烈的市场冲击来打破他们的质疑、巩固他们的信心、重建他们的预期，从而让他们控盘惜售，最终实现楼市由逼多行情到逼空行情的转换。

11月有几个关键点，一是10W亿财政刺激政策如何落地，特别是豪宅税的减免能否如期推出；二是漂亮国大选决定了国际环境是否能保持稳定；三是美联储货币政策会议，降息预期能否达成。这些事件关乎11月资本市场情绪面是否会继续放大，而楼市目前是投资需求释放最大的蓄水池。

假如11月深圳楼市保持住了不错的热度，那么12月2号这场T107-0107地块的土拍就可以吹响发起冲锋的总号角。土拍市场新地王诞生意味着开发商信心的全面回归，新房市场涨价去库存的策略就可以顺利去开展；随着新房供应的减少以及价格的攀升，购房需求就会被迫向二手房市场转移；当二手房成交起量，业主撤盘惜售或者返价出售就会成为常态；当楼市进展到这一步时，逼空行情就此彻底拉开。