宏宇拿下的桂城城市广场地块，颇受市场关注，因为它在桂城中心，周边地铁、商业、教育、烟火气配齐。最近不少在桂生东、千灯湖甚至广州居住/工作的读者来咨询我们对这个项目的看法。 前些天，我们也写了一篇关于该地块的深度分析和产品价格预测，感兴趣的老铁可以搜索第3张图片上的logo去查找文章。 我们根据城市广场的地形状况，规划和配建条件，用CAD做了几个楼栋排布图，上图为其中之一。项目规划面积139-280平，我们猜测楼栋主流为T3和T2，T4概率较小，可能有1栋，且有多栋楼为超高层。 这块地有几个要素会被购房者介意： ①占地面积约3万㎡（做不了大园林，比万科瑧府略大，比一二期合并的招商华玺小，考验开发商的园林造诣）； ②周边噪音源较多，北面不远的佛平路，西边靠近桂澜路，南面自持商业街区，东边配建的小学； ③对口教育是楼下配建的小学+可能的桂江一中（不可能是灯湖中学），可能会被部分鸡娃家庭嫌弃； ④开发商的品牌、资金、工程质量、物业管理实力，和大开发商不在一个档次，部分改善买家会介意风险。但并不代表宏宇以后做出来，会比不上市面某些品牌开发商做的楼盘。 关于定价，有人会拿他跟万科瑧府和招商华玺对比，不过我认为，它主力产品不可能卖到华玺的价格，但万科瑧府的价格是有可能的。可以肯定，项目一定会对明年的千灯湖改善市场带来冲击。不过也要看宏宇对项目的流速要求，这决定了未来的定价策略。 最后，我好奇项目未来如何规避/中和禅桂豪宅普遍存在的私密性不足的问题。如果你对城市广场有诸多疑惑，拿捏不准，可以给我留言私信。